Сказ о том, как Санкт-Петербургский городской суд старался, старался, да перестарался // Комментарий к апелляционному определению № 33-2943/2017 и определению СКГД ВС РФ № 78-КГ17-86

Интересный спор (Каймашникова vs. ГлавСтройКомплекс) рассмотрела СКГД ВС РФ (определение № 78-КГ17-86 от 19.12.2017г. http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1608428) между дольщиком и застройщиком относительно наличия у последнего просрочки. Спорный нюанс в данном кейсе состоял в определении момента исполнения обязательства по передаче квартиры.

Фабула дела следующая. Истец заключает с ответчиком договор ДУ, по которому планируемый срок окончания строительства обозначается в пределах 1-2 квартала 2015 года. При этом ответчик обязался передать квартиру в течении шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В итоге ответчик получает разрешение 25 декабря 2014 года, т.е. раньше планируемого срока строительства. По идее он молодец и ему надо подарить шоколадку. Но с этим не согласен истец. Ответчик передает квартиру только 04 декабря 2015 года, т.е. по истечении шестимесячного срока с момента фактического получения разрешения. Истец строго в соответствии с буквой п.3.2 договора исчисляет срок передачи квартиры с момента фактического получения разрешения – не позднее 25 июня 2015 года (25.12.2014 + 6 месяцев). И потому рассчитывает неустойку с 26.06.2015г. по дату приема квартиры.

Так апелляция говорит, что шестимесячный срок должен исчисляться не с момента фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (о чем договорились стороны), а с момента истечения планируемого срока строительства (2- квартал 2015г.), т.е. с 01.07.2015г. и по 31.12.2015г. Так как квартира передана в пределах этого срока (04.12.2015г.), соответственно никакой просрочки у застройщика нет. При этом апелляция добавляет, что согласно договору передача квартиры обусловлена планируемым сроком строительства, действиями по вводу дома в эксплуатацию и правом застройщика досрочно передать квартиру.

Данное определение является ярким примером неряшлевой казуистики. Так при его прочтении возникло ряд вопросов:

- Как коллегия пришла к выводу, что застройщик воспользовался правом досрочной передачи квартиры, когда он раньше запланированного срока построил многоквартирный дом? Ставить между ними тождество неверно в виду неправильного определения апелляцией обязательства ответчика.

- Каким образом коллегия пришла к такому выводу, что стороны обусловили начало течения срока передачи квартиры окончанием запланированного срока строительства? Ведь этот вывод прямо противоречит букве договора.

Апелляционная коллегия, судя по всему, так старалась истолковать договор в пользу застройщика, что перестаралась.

Ошибка апелляции, на мой взгляд, состоит в непонимании того, что является обязательством застройщика перед дольщиком по ДДУ. Обязательство застройщика перед дольщиком заключается не в самом по себе строительстве дома, а в передаче квартиры. Если мы исходим из идеи того, что договор ДУ является договором купли-продажи будущей вещи, то дольщику, т.е. покупателю, не столько важно, когда застройщик закончит строительство дома и введет его в эксплуатацию, сколько важно когда он передаст ему квартиру. И именно за просрочку передачи квартиры законом установлена неустойка.

Кредитор - это лицо, которое верит в то, что должник исполнит обязательство. Должник обещал недвусмысленно, что, он передаст квартиру после того как получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Он взял на себя именно такое обязательство. То, что застройщик окончил строительство раньше плана - хорошо. Но недостаточно. То, что застройщик не сдержал свое обещание - плохо.

Кассация, отменяя определение апелляции, сказала:

«Статьёй 431 этого же кодекса установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 3.2.1 заключённого сторонами договора прямо предусмотрено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом судом установлено, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено ответчиком 25 декабря 2014 г., а квартира им передана истице 4 декабря 2015 г., то есть с нарушением предусмотренного договором срока»

Скорее всего, Санкт-Петербургский городской суд вырвал из контекста и бездумно применил уже сформировавшуюся позицию, что, если в договоре ДУ сроки передачи квартиры привязаны к моменту получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а застройщик все не получает его и переносит сроки окончания строительства, то срок передачи квартиры необходимо исчислять от окончания планируемого срока строительства. Считается, что шестимесячного срока (или любого другого) с момента окончания строительства вполне достаточно для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику. (Припоминается Постановление Президиума ВАС РФ 16179/12 https://kad.arbitr.ru/PdfDocument/fd1760c8-b470-4b6d-af85-12770da607b2/A40-134623-2011_20130402_Reshenija_i_postanovlenija.pdf и определение СКГД ВС РФ 32-КГ16-7 http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1453358 ).

*Президиум ВАС РФ в Постановлении № 1617912 указал следующее: "Данное судами истолкование условия договоров участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит статье 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств"

Мне видится, что толкование, которое дал Санкт-Петербургский городской суд кажется странным. Данное толкование оправдано лишь тогда, когда застройщик не спешит со строительством дома и, чтобы не платить неустойку, привязывает срок передачи квартиры к моменту фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Потому что буквально он может переносить сроки строительства бесконечно и тем самым переносить начало срока передачи квартиры, оставляя дольщика в подвешенном состоянии.

К примеру, СКЭС ВС РФ в определении 305-ЭС16-6006 (http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1491426)указала следующее: "С учетом установленного ограничения по срокам ввода дома вэксплуатацию условие о передаче квартиры в течение двух месяцев послеполучения соответствующего разрешения (пункт 5.1.11 договора) необходимо толковать следующим образом: застройщик обязан передать квартиру непозднее двух месяцев с момента определенного договором срока ввода дома в эксплуатацию. При этом если бы дом был введен в эксплуатацию раньше оговоренного срока, обязанность застройщика также наступила бы раньше. Если же позже согласованного срока, в результате чего квартира дольщику непередана вовремя, последний вправе требовать взыскания неустойки".

Подытожу. Если абстрагироваться от всей этой позитивистики, и взять за идею, что право – это искусство добра и справедливого, то, на мой взгляд, в таких кейсах, с учетом наличия в них слабой стороны – потребителя, а также наличия специального регулирования отношений дольщика с застройщиком, суды должны исходить из того толкования, которое наилучшим образом защищает дольщика и гарантирует его права. Дает ему инструменты стимулирования застройщика в виде уплаты неустойки.