Соглашение о разделе квартиры в ипотеке между супругами

К сожалению, не все браки оказываются такими долгосрочными, как ипотечный кредит, который муж и жена оформляют на покупку собственного жилья.

✅ Когда необходимо составить соглашение?

Как правило, вопрос раздела ипотеки возникает во время бракоразводного процесса, когда супруги начинают делить имущество и имущественные обязательства.

Первая сложность, которая возникает в таких делах – невозможность реального раздела недвижимого имущества. Например, если супруги владеют однокомнатной квартирой, поделить ее на доли никак невозможно, стало быть, невозможно поделить и ипотечный кредит, взятый в банке на покупку этой квартиры. Раздел ипотечного кредита невозможен, если невозможен реальный раздел жилой недвижимости, находящейся в совместной супружеской собственности.

Но, например, даже если в ипотеку взят дом, который можно перепланировать и поделить на две отдельные части, не всегда можно поделить ипотечный кредит. Потому что вторая сложность, которая возникает при разделе ипотеки – получение разрешения банковского учреждения на внесение существенных изменений в договор ипотечного кредита, например, о разделе одного кредита – на два разных, пропорционально супружеским долям. Банк может пойти навстречу и разделить долг, получив в залог два новых имущественных объекта – по одному на каждый новый кредит. Но это долгий и сложный процесс.

Но муж и жена могут не обращаться в банк, а самостоятельно договориться о порядке и способе раздела ипотечного кредита и недвижимости – путем заключения письменного соглашения. В этот документ могут быть внесены любые супружеские договоренности относительно раздела совместной собственности и совместного долга – это не противоречит семейному и гражданскому законодательству.

Все, что нужно знать о том, как делится ипотека при разводе, Вы можете прочитать в нашей статье «Как разделить ипотеку после развода».

✅ Как правильно написать мировое соглашение о разделе ипотечной квартиры?

Соглашение супругов о разделе ипотеки и/или ипотечного кредита – не простая формальность. Этот документ должен содержать существенные условия, на которые согласны оба супруга – совладельцы ипотечной квартиры и должники перед банком. В чьей собственности и чьем пользовании будет находиться ипотечная квартира, кем и в каком порядке будет выплачиваться кредит, как супруги намерены распорядиться квартирой, находящейся в ипотеке, другие положения.

Соглашение должно быть составлено в письменном виде. Кроме того, документ обязательно должен быть нотариально удостоверен – после этого он приобретает юридическую силу.

В соглашение вносятся такие данные:

• Место и дата заключения;
• Данные супругов (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, паспортные данные);
• Данные свидетельства о браке или разводе;
• Данные о квартире или другой недвижимости, приобретенной в ипотеку (место нахождения, этаж, тип дома, площадь, количество комнат);
• Данные правоутверждающих документов (если квартира находится в залоге у банка – свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, если еще нет – данные кредитного договора, договора купли-продажи) и кадастровых документов на квартиру;
• Порядок и способ раздела имущества и имущественных обязательств между супругами;
• Ответственность за нарушение условий соглашения;
• Разрешение споров;
• Дата подписания документа;
• Подписи супругов;
• Подпись и удостоверительная запись нотариуса.

Подготовленное с помощью юриста соглашение нужно представить в нотариальную контору, приложив к нему такие документы, как:

• паспорта супругов;
• кадастровые и правоустанавливающие документы на квартиру;
• кредитный договор.

Нотариус изучает документы, проверяет законность условий сделки и после этого удостоверяет соглашение.

✅ Стоимость, расходы

Стоимость нотариального удостоверения соглашения – 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). В нотариальной конторе также взимается плата за услуги правового и технического характера (УПТХ) – от 1 000 до 5 000 рублей.

Вопрос: Добрый день! Разводимся с мужем,есть несовершеннолетний ребенок. Три года назад оформили ипотеку 2 млн руб. Сейчас остаток 1.5 млн.руб. Хотим составить мировое соглашение о том, что квартира переходит в мою единоличную собственность и все обязательства по ипотеке переоформляются на меня, а муж получает денежную компенсацию в размере 250 тыс. Это возможно?

Ответ юриста:

Практика показывает, что банки редко идут на переоформление ипотеки на одного заёмщика. Тем более, в Вашем случае есть несовершеннолетний ребенок. Готовьтесь к тому, что банк потребует доказательств платёжеспособности, например – справку с работы, 2-НДФЛ, документов о получении наследства, объектов дарения и прочих справок. Ваша задача – подтвердить свою состоятельность. Проще говоря, убедить банк в исправном внесении платежей. Ведь по сути при разделе ипотеки кредитор теряет одного заёмщика – а это риск невыплаты кредита оставшимся заёмщиком (тем более мамой с ребенком). Кроме того, в Вашем случае долг составляет 3/4 ипотеки + проценты – а это много. Скорее всего банк предложит разделить кредит поровну. Или выплачивать его совместно, а после снятия обременения с квартиры – продать недвижимость с последующим разделом выручки.