Управляющая компания как субъект правового регулирования недвижимостью

Управляющая компания как субъект правового регулирования недвижимостью

По результатам проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости и выявления наиболее прибыльного варианта применения конкретного объекта собственности следует определить, кто будет реализовывать выбранный вариант и осуществлять весь комплекс действий по управлению объектом.

Существует несколько путей:

  • 1. Выполнением этих мероприятий будет заниматься сам собственник.
  • 2. Собственник перекладывает часть этой работы на наемного служащего или помощника.
  • 3. Собственник заключает договор по управлению объектом недвижимости с профессиональной управляющей компанией.

Чем больше степень затрат и сложность реализации и контролирования объекта недвижимости, тем оптимальнее отдать предпочтение последнему варианту.

Управляющая компания - это организация, основным видом деятельности которой является правовое регулирование недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц, которая по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного правового регулирования.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект. [1]

В договоре на правовое регулирование должны быть указаны следующие основные положения:

  • * предмет договора;
  • * наименование сторон по договору, дата и место заключения договора, срок действия;
  • * четкое описание передаваемого в правовое регулирование имущества, позволяющее его однозначно идентифицировать (точный адрес, кадастровый номер, наименование, количественные параметры и т. п.);
  • * порядок передачи объекта субъекту правового регулирования и возврата его собственнику;
  • * порядок правового регулирования, содержания и эксплуатации объекта;
  • * механизм определения размера вознаграждения управляющей компании, компенсация расходов управляющей компании, оплата дополнительных услуг (консалтинг, экспертиза, реклама и т. п.);
  • * отчетность управляющей компании: периодичность и сроки предоставления отчетов учредителю, виды отчетов и требования к структуре и содержанию;
  • * ответственность за невыполнение условий договора;
  • * порядок изменения и прекращения договора;
  • * особые условия: страхование, оформление технических и правоустанавливающих документов, проведение экспертизы и т. п.

Для передачи объекта недвижимости в правовое регулирование необходимы следующие документы:

  • - договор на правовое регулирование;
  • - концепция использования и правового регулирования объектом недвижимости (предложение по управлению);
  • - программа правового регулирования объектом недвижимости (бизнес-план);
  • - правоустанавливающие документы по объекту, в том числе документы, подтверждающие наличие обременений (договоры аренды, сервитуты и т. п.);
  • - техническая документация;
  • - акты и заключения по результатам экспертиз. [20]

Работа управляющего с объектом недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе правового регулирования объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем правового регулирования и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

  • 2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта правового регулирования объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта правового регулирования объектом недвижимости будет меняться.
  • 3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс правового регулирования объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного правового регулирования объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором -- доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь -- арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.). [1]

В процессе работы с объектом недвижимости управляющая компания заключает контракты на поставку товаров, проведение работ, оказание услуг, которые по квалификационным, технологическим или экономическим причинам не могут быть выполнены штатным персоналом управляющей компании.

Выделяются следующие основные группы поставщиков товаров, работ, услуг:

  • * поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода, газ и т. п.);
  • * эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;
  • * консалтинговые компании (консалтинг в сфере правового регулирования недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);
  • * риэлторские и рекламные агентства;
  • * архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и т. п. организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;
  • * поставщики прочих товаров, работ, услуг.

В сферу компетенции управляющей компании входят взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу состояния объекта недвижимости, его соответствия существующим санитарным, противопожарным, градостроительным и тому подобным нормам и правилам.

Взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу деятельности пользователей объекта правового регулирования входят в сферу деятельности управляющей компанией только в случае, когда они непосредственно затрагивают состояние объекта правового регулирования, либо угрожают интересам и безопасности учредителя правового регулирования, других пользователей объекта правового регулирования.

Взаимоотношения управляющего недвижимостью с пользователями (арендаторами) объекта недвижимости, поставщиками, иными лицами, имеющими отношение к объекту правового регулирования, строятся на договорной основе. Условия договоров, заключаемых управляющей компанией, не должны выходить за рамки прав и полномочий управляющей компании, предоставленных ей собственником, нарушать его права и законные интересы.

Услуги по управлению недвижимостью должны удовлетворять следующим основным требованиям:

  • * требуемая учредителем правового регулирования конфиденциальность обслуживания;
  • * соответствие назначению, т.е. услуги по управлению недвижимостью должны соответствовать ожиданиям собственника и быть ориентированы на достижение его целей;
  • * этичность обслуживания;
  • * полнота и своевременность исполнения;
  • * ответственность субъекта правового регулирования; - рассмотрение жалоб и претензий заказчиков правового регулирования и клиентов (арендаторов). [20]

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль. [1]

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎