Как совершить сделку юридически грамотно?

Любая сделка с квартирой или комнатой требует от ее участников знания многих нюансов. Как избежать обмана? Каким образом строятся отношения с агентством недвижимости? Каковы особенности сделок с неприватизированным жильем? На эти и другие вопросы отвечают опытные риэлторы и юристы.

Отвечает Алексей Бочаров, заместитель директора АН «Бекар»

– Я собиралась купить у своего соседа по двухкомнатной коммунальной квартире комнату. Он согласился, но почему-то не захотел оформлять договор купли-продажи. Предлагает выписать доверенность, по которой я буду иметь право совершать любые сделки с его недвижимостью. В обмен на доверенность сосед хочет получить от меня деньги. Чем я рискую, если соглашусь на такой вариант? И дает ли такая доверенность право собственности на комнату?

– По доверенности, выписанной на ваше имя, вы не сможете оформить комнату на себя. Следовательно, соглашаться на предложенный вариант нельзя, так как доверенность можно отменить. Кроме того, сосед должен получить деньги только после оформления на вас квартиры в Росрегистрации, снятия его с регистрационного учета (выписки) и передачи вам комнаты по акту приема-передачи.

– Я проживаю в поселке Саперное Приозерского района. Это закрытый военный городок, в котором приватизация, обмен и, соответственно, продажа квартир запрещена законом. Но нет ли каких-то нормативных актов, допускающих исключение из правил?

– К сожалению, вы правы: правовой режим жилья, находящегося в домах закрытых военных городков, не дает права приватизировать данные жилые помещения. Только обращение в Конституционный Суд РФ способно разрешить ситуацию в отдельных случаях.

Виктория Ломаченкова, директор Петроградского отделения АН «Итака»

– Хочу продать квартиру с помощью риэлтора, но не согласен с его оценкой стоимости квартиры. Могу ли я выставить ее дороже?

– Такой вариант возможен, и подобные ситуации бывают довольно часто: приходит риэлтор, оценивает жилплощадь, называет определенную сумму, а продавец не согласен и считает, что его квартира стоит дороже. Он, конечно, может попытаться ее продать за более высокую цену, но вопрос в том, кто ее купит. Как правило, подобным образом продавец действует от незнания специфики проведения сделок и ситуации на рынке. Профессиональный агент всегда адекватно оценивает стоимость объекта.

– Можно ли обменять три комнаты в городском общежитии на двухкомнатную квартиру в Петербурге?

– К сожалению, такой обмен практически невозможен. Гораздо реальнее продать по отдельности эти три комнаты и купить квартиру. Хватит ли вырученных средств на «двушку», точно сказать нельзя, – все зависит от конкретных параметров комнат.

– Подскажите, как быть в том случае, если мы заключим договор с агентством недвижимости о продаже своего жилья и покупке нового, но сделка не состоится. Должны ли мы будем оплатить услуги агентства?

– Договор с агентством заключается на определенный срок. Если за это время сделка не состоялась, то клиент не платит ничего. Штрафные санкции предусмотрены только в том случае, если клиент заключает договор с другими агентствами и работает параллельно с ними.

– В нашей семье произошел конфликт. Слышал, что существует такой способ разъезда, как принудительный обмен. Что это такое? Квартира у нас муниципальная.

– Принудительный обмен осуществляется исключительно по решению суда. Если в семье возникла конфликтная ситуация и совместное проживание невозможно, то надо обращаться в суд. Изучив все обстоятельства: параметры квартиры, количество членов семьи и их отношения, суд может вынести постановление о принудительном обмене. При этом подбором вариантов занимаются сами жильцы. Поскольку речь идет о муниципальном жилье, то, по сути, при таком обмене происходит обмен договорами социального найма.

Наталья Юрчис, юрист компании «Петербургская Недвижимость»

– Я зарегистрирован в неприватизированной комнате, наниматель которой недавно умер. Куда мне обращаться, чтобы переоформить комнату на себя?

– В первую очередь следует обратиться в Жилищное агентство своего района с заявлением о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (ст. 82 ЖК РФ). Такое заявление подается в том случае, если вы зарегистрированы и проживаете на данной жилой площади в качестве члена семьи нанимателя.

Напомню, что в соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся его супруг, дети и родители, проживающие совместно с ним. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма – в судебном порядке.

– Мой брат давно не живет со мной в муниципальной квартире и не оплачивает коммунальные услуги, как его выселить «официально»?

– По договору социального найма член семьи нанимателя имеет равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ст. 69 ЖК РФ). Выселить и, соответственно, снять с регистрационного учета гражданина можно, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма. При этом в суде вы должны будете доказать факт его выезда на другое постоянное место жительства.

Что касается задолженности по квартплате, то в соответствии со ст. 90 ЖК РФ за это можно выселить, если человек более шести месяцев без уважительных причин не вносил плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Выселение происходит в судебном порядке по инициативе наймодателя. При этом неплательщику предоставляется другое жилое помещение меньшей площади.

Но не забывайте, что квитанция на оплату коммунальных услуг приходит без разделения по лицам, проживающим в квартире. Так что в случае неуплаты коммунальных платежей выселению подлежит вся семья.

– Я зарегистрирована вместе с тетей в комнате, находящейся в коммунальной квартире. Тетя хочет оформить комнату на меня. Как это лучше сделать, чтобы соблюсти все юридические тонкости и оптимизировать налоговое бремя?

– В вашем случае возможны два варианта. Первый предусматривает изменение договора социального найма. Вы можете обратиться в жилищное агентство вашего района с заявлением о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя – то есть вашей тети.

Такое заявление подается в том случае, если вы зарегистрированы и проживаете на данной жилой площади в качестве члена семьи нанимателя.

В силу того, что племянники относятся к категории «другие родственники», жилищное агентство может отказать в замене стороны по договору социального найма.

Тогда нужно будет обратиться в суд с исковым заявлением о признании вас членом семьи нанимателя и доказать, что вы проживали с ним в комнате и вели совместное хозяйство. После признания членом семьи нанимателя у вас есть все основания требовать изменения договора социального найма.

Второй вариант предусматривает оформление права собственности после прохождения процедуры приватизации. В вашем случае необходимо подать пакет документов, в который будет входить отказ вашей тети от участия в приватизации. Так как племянники не являются безусловными членами семьи в соответствии со ст. 69 ЖК РФ, возможно, возникнет вопрос о признании вас членом семьи в судебном порядке.

После прохождения процедуры приватизации и подачи документов на государственную регистрацию в ГУ ФРС право собственности будет зарегистрировано на вас.

Ольга Штатская, юрисконсульт компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

– Мы с мужем имеем двухкомнатную квартиру в общей собственности. Сейчас в ней никто не зарегистрирован. Какие трудности могут возникнуть при дальнейшей продаже «двушки», если я зарегистрируюсь в ней с новорожденным ребенком?

– Трудности могут возникнуть только в том случае, если вы наделите ребенка долей в этой квартире. Если же он будет только зарегистрирован по месту жительства с одним из своих родителей, дополнительных трудностей не будет. Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки в настоящее время требуется только в случае, если несовершеннолетний из квартиры переезжает в комнату (ухудшение жилищных условий) или является собственником доли в продаваемой квартире.

– Я купила квартиру, после чего узнала, что на ней «висит» долг за неуплату коммунальных платежей – 50 тыс. руб. В договоре купли-продажи оговаривалось, что он гарантирует отсутствие долгов по квартплате. Как позднее выяснилось, прежняя хозяйка договорилась с риэлторами о том, что они погасят долг за счет задатка, который мы дали, но обещание не сдержали. Как мне быть?

– Этот долг по-прежнему – на предыдущем собственнике. Вы несете ответственность за задолженность по коммунальным платежам с момента получения права собственности на квартиру. Предыдущий владелец в договоре купли-продажи указал, что продает квартиру, не обремененную задолженностями. Согласно ст. 556 ч. 2 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. По поводу составления и подачи искового заявления, а также обоснования его предмета попробуйте обратиться в юридическую консультацию.