Реновация как шанс на новую городскую среду

Столичные власти раскручивают маховик реновации. Первые 15 домов в рамках этой программы будут сданы в эксплуатацию уже в этом году, жильцы пятиэтажек смогут переехать в них в марте. До 2020 года на программу реновации из столичного бюджета будет потрачена колоссальная сумма — 400 млрд рублей.

Помимо финансовых, строительных и социальных вопросов реновации на первый план общественной дискуссии стала выходить тема градостроительства и архитектуры. Какой город будет сформирован в результате масштабной реновации? Какие градостроительные, архитектурные и строительные инновации будут применены? Чем новая городская среда будет отличаться от нынешней? Поиску ответов на эти вопросы посвящен архитектурно-градостроительный конкурс концепций экспериментальных площадок реновации. Эти вопросы были и в центре дискуссий конференции «Реновация — создание комфортной городской среды. Для жизни и работы», которую медиахолдинг «Эксперт» провел совместно с правительством Москвы на минувшей неделе.

Реновация «собянинская» и «лужковская»

«Мы готовы поднять первую волну реновации. В проектировании и строительстве сегодня находятся 236 площадок с потенциалом три с половиной миллиона квадратных метров», — сказал на конференции заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. По мнению чиновника, реновация районов пятиэтажек — один из элементов системной модернизации города, наряду с трансформацией транспортной системы (МЦК, новые линии обычного и наземного метро, Северо-Западная и Северо-Восточная хорды, Южная рокада), редевелопментом промзон, перезапуском парков.

Программу «собянинской» реновации часто сравнивают с предшествующей «лужковской». Причем два важных отличия обычно остаются без должного внимания. Первое: администрация Сергея Собянина планирует проводить ее самостоятельно, становясь глобальным застройщиком. «Лужковская» программа, напротив, предполагала, что реновацией целых районов занимались частные застройщики. Сегодня проводить аудит той программы вряд ли кто-то будет, но то, что город, скажем так, «немного обманули», очевидно. В некоторых контрактах изначально было записано, что городу отходит лишь 5–10% в новостройках на месте пятиэтажек, так что организовать волну переселения было невозможно. Во многих контрактах девелоперы застраивали «вкусные» участки, а потом выходили из проекта с прибылью — реновацию завершал город за бюджетные средства. Так что логику администрации Собянина можно понять.

«Российские города практически не могут получать достойную земельную ренту и существенную долю доходов от нового строительства. В такой ситуации решение Москвы проводить реновацию самостоятельно, без участия частных девелоперов, вполне оправданно, — говорит президент фонда “Институт экономики города” Надежда Косарева. — Причем сам проект реновации, по нашим подсчетам, может даже принести Москве прибыль». Косарева считает реновацию весьма логичной и с точки зрения траектории развития российских городов: «Девяностые годы были временем точечной застройки. двухтысячные — эпоха комплексного освоения территорий, строительства “в полях”. Сейчас время заняться развитием застроенных территорий, обновление которых требует огромных инвестиций».

Интересно, что реновацией сегодня активно занимаются и во Франции, где тоже много модернистской застройки 1950–1960-х годов. По словам руководителя французского архитектурного бюро Valode & Pistre Жана Пистра, принявшего участие в конференции «Эксперта», в стране действует Национальное агентство реновации городов, которое выступает заказчиком таких проектов. Французская схема имеет существенные отличия от московской: в ней активное участие принимают частные инвесторы и используется целый арсенал инструментов реновации, а не только снос. За десять лет государственные субсидии в 13 млрд евро позволили привлечь в процесс реновации частные инвестиции в размере 47 млрд евро.

Другое отличие от «лужковской» реновации — в постановке задачи. «Мэр поставил задачу: давайте не просто заменим старые дома новыми. Давайте создадим новую городскую среду, новый образ жизни», — рассказал Марат Хуснуллин.

Если взять за основу техническое задание градостроительного конкурса на реновацию, основные идеи властей выглядят так. Спальные микрорайоны пятиэтажек превращаются в полноценные многофункциональные районы. В них появляется большой блок коммерческой недвижимости, что должно создать рабочие места и в перспективе снизить маятниковую миграцию в центр города. В частности, нежилыми должны стать первые этажи новых зданий. Модернистское пространство советского микрорайона, где в свободном порядке расставлены здания, должно стать намного более упорядоченным. На месте снесенных пятиэтажек должны появиться кварталы (в терминологии конкурса — урбан-блоки) с закрытыми «дворами без машин». В районах должны возникнуть высококачественные общественные пространства.

Застройка средней этажности возможна!

Детальный анализ проектов конкурса на реновацию впереди. Весь декабрь с проектами будут знакомить общественность, а победители будут объявлены в январе. Но уже сегодня можно сделать несколько выводов.

Первое: уплотнение города не означает, что на месте пятиэтажек возникнут двадцатиэтажки. «Главный результат нашей работы в том, что мы показали: пятиэтажки можно в значительной мере заменить среднеэтажной застройкой. И при этом получить хорошие показатели плотности застройки и окупаемости проекта», — говорит заместитель директора архитектурного бюро «Остоженка» Андрей Гнездилов. Такого результата добились еще несколько архитектурных бюро, в том числе бюро архитектора Сергея Скуратова.

В частности, в проекте архитектурного бюро SPEECH 70% новых зданий имеют небольшую этажность — шесть–восемь этажей. Эти спокойные дома с детально проработанными фасадами должны составить основную застройку района. Кроме фоновой застройки должны появиться и высотные яркие дома. Этот проект — иллюстрация рецепта нового европейского города главы SPEECH Сергея Чобана, теории «70 на 30». Именно при таких пропорциях фоновой застройки и ярких зданий-манифестов, по мнению архитектора, создаются ансамбли контрастной гармонии.

Второе: реновация займет пятнадцать-двадцать лет. Участники конкурса должны были не просто спроектировать район после реновации, но и предложить схему волнового переселения с экономической моделью. Большинству разработчиков проектов для перестройки микрорайона площадью 100 га требуется шесть-восемь волн реновации, то есть перестроить его быстрее чем за пятнадцать лет, крайне сложно.

Третье: большинство проектов предлагают значительное разнообразие морфотипов застройки, не останавливаясь на рекомендованном урбан-блоке. Принцип разнообразия архитектурных и градостроительных приемов крайне важен. В проекте консорциума MLA+ и Buromoscow в реновируемом районе даже оказываются три принципиально разные территории: «Деловая», «У парка» и «Рекреационная». За счет этого создается разнообразие образов жизни.

Четвертое: зелень можно сохранить. Районы пятиэтажек очень зеленые, это одно из главных их достоинств. Но в процессе реновации значительную часть деревьев можно, к сожалению, потерять. Ряд концепций делают акцент на то, что существующая зелень сохраняется и становится одной из главных идей проекта. Так, в проекте бюро Тимура Башкаева ряд новых зданий строится точно на месте снесенных пятиэтажек, и за счет этого сохраняется двор-сквер.

Формула плотности

Уплотнение — одна из самых болезненных тем для жителей, сносимых пятиэтажек. «Вместо пятиэтажек поставят двадцатиэтажки, и количество жителей в нашем районе вырастет в несколько раз» — примерно так часто рассуждают будущие переселенцы. В качестве главного пугала используется градостроительный термин «плотность застройки», которая, как теперь знает каждый второй житель, вырастет в несколько раз. Насколько увеличится количество людей в кварталах после реновации, справедливы ли вообще эти страхи?

Общий ответ таков: количество жителей увеличится, но не пропорционально росту плотности застройки. Попробуем упрощенно это пояснить. Плотность районов пятиэтажек сегодня — 8–10 тыс. кв. м жилья на гектар. Марат Хуснуллин обещает, что после реновации она не вырастет выше 25 тыс. «квадратов» на гектар. Цифра эта не случайна — это предельная плотность, разрешенная в столице. Итого плотность застройки вырастет в два с половиной — три раза.

Однако не весь прирост пойдет на новых жильцов. По заданию конкурса жилье для переселенцев проектируется с коэффициентом 1,4. То есть вместо квартиры площадью 30 кв. м переселенец получит 42 кв. м. Таким образом, возрастание плотности на 40% — с 10 тыс. кв. м до 14 тыс. — пойдет только на переселение, а на рынке будут продаваться оставшиеся метры, эквивалентные 11 тыс. кв. м на гектар. Соотношение площади жилья коренных обитателей жителей района к квартирам новых жителей после реновации составит 14 к 11.

Если бы квартиры в коммерческих и «переселенческих» домах были одинаковыми по размеру, это означало бы, что число жителей района увеличится на 80%. Однако в «коммерческих» квартирах площадь на одного человека выше, и потому в целом ряде проектов конкурса население увеличивается на 40–50%. По расчетам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, после реновации количество жителей в кварталах увеличится в среднем на 25–30%. В любом случае оно вырастет не в два-три раза, как плотность застройки.

Увеличение плотности застройки и количества жителей — тренд, характерный для большинства мегаполисов. При этом нельзя однозначно сказать, что рост плотности ведет к ухудшению качества жизни. Так происходит при лобовой уплотнительной застройке, когда новый жилой дом просто втискивается в существующий район, а других изменений не происходит. Если же происходит «умное» уплотнение — с развитием общественного транспорта, с появлением новых сервисов и общественных пространств, — то качество жизни может и вырасти. При этом именно высокая плотность позволяет создать и содержать эффективный общественный транспорт и городские сервисы. Если жителей недостаточно, то транспорт и сервисы становятся убыточными.

Более плотная жилая среда выгодна городу по экономическим соображениям. Она позволяет создавать условия для активной экономической жизни и генерировать больше налоговых поступлений с единицы территории. Важен и вопрос, где строить новое жилье. Уплотнение города — альтернатива его экстенсивному расширению, когда новые районы строятся вдали от центра. Экстенсивное развитие требует огромных инвестиций в инженерную инфраструктуру и общественный транспорт, генерирует большие транспортные потоки маятниковой миграции и в российских условиях часто оборачивается низкокачественной высотной застройкой. Однако понятно, что у роста плотности есть пределы — при определенных соотношениях качество жизни начинает падать. В целом Москве еще предстоит найти формулу баланса высокой плотности застройки, качества среды и комфорта.

Риски реновации

Качество концепций участников конкурса и обещания властей дают повод для оптимизма. Реновация — это действительно шанс создать городскую среду нового уровня: среднеэтажную, разнообразную, интересную. В то же время есть ряд рисков, которые могут предельно упростить и выхолостить решения, в соответствии с которыми будет вестись застройка.

Во-первых, нет никаких гарантий, что победившие в конкурсе концепции будут реализованы хоть в каком-то виде. Классический конкурс предполагает, что реализован будет проект-победитель. Но в данном случае условия конкурса не содержат обязательств заказчика по отношению к победителям. Главный архитектор Сергей Кузнецов обещал, что добьется, чтобы авторы победивших концепций были привлечены к работе над проектами планировки территорий. Однако есть вероятность, что застройка будет идти совсем по другим проектам. За примерами далеко ходить не надо: основные идеи развития Новой Москвы из проектов — победителей конкурса «Большая Москва» за пять лет так и не были воплощены.

Во-вторых, остается много неясностей по экономическим вопросам. Например, непонятно, сможет ли полная себестоимость строительства предложенных непростых конкурсных проектов уложиться в заявленные властями 85 тыс. рублей за квадратный метр. Хотя, например, архитектор Сергей Чобан утверждает, что себестоимость жилья в разработанном им проекте укладывается в эту сумму.

Что делать с многочисленными подземными паркингами, которые, предположим, будут построены (их количество было прописано в техническом задании конкурса)? Надежд на то, что дорогие паркинги раскупят переселенцы из пятиэтажек, нет: даже в дорогих жилых комплексах столицы у девелоперов есть проблемы с их сбытом. Та же проблема с запланированными многочисленными нежилыми помещениями: в Москве сегодня избыток таких площадей.

В-третьих, предложенные концепции и будущие проекты исходят из государственных нормативов и представлений о прекрасном архитекторов и властей. Однако какой запрос на среду формируют горожане, неизвестно. Исследований такого рода не проводится, и новая застройка в любом случае будет попыткой навязать определенную формулу идеальной городской среды.

В-четвертых, сложность проекта, когда муниципальному девелоперу нужно будет очень быстро вести стройки по сотням адресов, будет толкать программу в сторону простых и отработанных решений. Например, к типовому строительству высотных панельных домов. Чтобы противостоять этому соблазну, властям необходимо будет проявить высочайший профессионализм и политическую волю.

Страх уходит

«Полгода назад, когда было объявлено о реновации, марево страха за свою жизнь заполняло атмосферу общих собраний жителей переселяемых домов, — говорит спикер проходившей во время конференции панельной сессии “Реновация как социальный проект. Как учесть интересы горожан” Юрий Шередега — архитектор, урбанист, сооснователь архитектурного консорциума I-Renovation. — Теперь ситуация совершенно другая, неопределенностей с переселением становится все меньше, жители уже озабочены практическими, конкретными вопросами: кто перенесет мой чемодан в новый дом, кто повесит занавески и так далее».

По данным ВЦИОМа, которые были приведены на панельной дискуссии руководителем управления политических исследований ВЦИОМ Степаном Львовым, в мае этого года (более поздних исследований пока не проводилось) доля горожан, поддерживающих проект реновации, составляла 67%, а среди жителей пятиэтажек — 80%. Против проекта 15% от общего числа жителей, среди жителей пятиэтажек — 13%. Доминантный фактор негативных ожиданий переселяемых жителей, по данным ВЦИОМа, был связан с ухудшением местоположения квартиры, сменой района и убежденностью горожан в нежелании московских властей учитывать мнение людей. Основной фактор позитивных настроений — улучшение жилищных условий, повышение безопасности жизни. Недовольство жителей, физически не вовлеченных в реновацию, связано в основном с тем, что огромные деньги налогоплательщиков из бюджета будут потрачены на улучшение жилищного вопроса 15% жителей города, а также с тем, что при вводе большого количества новых домов на фоне стагнации на рынке жилья цены на квартиры еще больше снизятся, то есть собственность людей будет обесценена.

Первое время накал страстей был достаточно высок — в майских митингах против реновации приняло участие до 20 тыс. человек, хотя значительную часть протестующих тогда составили просто оппозиционно настроенные к власти горожане, не имеющие к реновации никакого отношения. Однако это дало толчок тому, что, по мнению президента Центра политических технологий Игоря Бунина, власти пошли на беспрецедентные уступки людям, а в мировой практике, по его мнению, такое бывает крайне редко.

Внедренные сразу по опыту других городов — Нью-Йорка, Барселоны, Сеула — сервисы электронного голосования через сеть МФЦ и сайт «Активный гражданин» привлекли довольно много горожан, но не вызвали особого доверия у жителей, поскольку подсчет результатов оставался им неподконтрольным. Поэтому решение общего собрания жильцов домов стало главным основанием для вынесения постановления о включении или невключении дома в проект реновации.

Список гарантий москвичам со стороны московского правительства включает в себя 12 пунктов. Например, было принято решение о переселении жителей в равнозначные по количеству комнат квартиры (за счет новых современных планировок квартиры будут больше по площади, с коэффициентом 1:1,4). Стоящие в очереди на жилье в выселяемых пятиэтажках получат жилье вне очереди, уже исходя из положенных по федеральным нормам 18 кв. м на человека. Квартиры будут предоставляться с улучшенной отделкой комфорт-класса. И так далее. Самое главное — были нивелированы страхи горожан о переселении в Новую Москву, в подмосковные панельные гетто и т. д. — жители остаются в своих районах. При этом, как сказал во время сессии руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин, если вдруг жители каких-то домов передумают или вдруг окажется, что решение они принимали под давлением префектуры, управы либо еще кого-то, а на самом деле они не хотят в реновацию, то они могут общим собранием жильцов принять решение о выходе из проекта до заключения первого договора в доме о переходе права собственности. Причем для этого достаточно будет более одной трети голосов жильцов.

Вообще, все участники панельной сессии «Реновация как социальный проект. Как учесть интересы горожан?» говорили, что проект призван повысить социальную и гражданскую активность граждан, привести их к объединению для решения своих проблем и задач, связанных не только с переселением, но и с созданием в дальнейшем комфортной среды для проживания в новом месте, повышением ответственности граждан за качество своей жизни.

Объявление международного конкурса среди архитекторов и проектировщиков на разработку проекта застройки попавших в реновацию районов — это тоже в некотором роде реакция правительства города на опасения жителей, что их из устаревшего горизонтального жилья переселят в вертикальные и тоже морально устаревшие панельные многоэтажки. И созданная таким образом новая застройка будет не менее убогой. Опубликованные предложения архитекторов — это попытка предложить совершенно новое устройство города, не просто одни дома вместо других. И в этом сегодня ключевой момент: за полгода проект сноса пятиэтажек превратился в проект реновации городской среды, создания новой городской застройки. И снос пятиэтажек — лишь один элемент реновации. В пользу этого тезиса свидетельствует и запланированное властями благоустройство дворов и территорий в новой застройке, создание дворов без машин, подземных паркингов, современных инженерных коммуникаций. На наш взгляд, это своего рода ответ, может быть, и под давлением общественности, тем недовольным жителям, которые не согласны тратить общие деньги на нужды отдельной группы людей. Если все сегодняшние обещания и планы будут реализованы, город в целом однозначно изменится.

Столичные власти откровенно признают, что они только начинают изучать все потенциальные социально-экономические эффекты реновации. Главное, по мнению Кирилла Никитина, партнера компании PwC, этими эффектами можно будет управлять в процессе реализации проекта. Это касается, например, использования максимального количества отечественных материалов и оборудования, инвестиций в производство — большую программу реновации можно будет совмещать с существующими программами привлечения инвестиций в экономику. Важный социальный эффект реновации для жителей пятиэтажек г-н Никитин видит в том, что у людей высвободятся деньги, которые они намеревались потратить на улучшение своих жилищных условий. «Многие жители пятиэтажек планировали менять свое жилье, копили на это деньги, думали брать ипотечные кредиты. Теперь же без всякой долговой кабалы они в обозримой перспективе смогут улучшить качество жизни, а освободившиеся средства потратить на образование детей, медицинские и прочие нужды. В этом смысле реновацию можно рассматривать как программу выравнивания социальных лифтов», — говорит г-н Никитин.

Идеи с конкурса

В ряде проектов найдены интересные решения, которые могли бы войти в банк идей и применены при реновации.

Пешеходные мосты-променады через автотрассы. В Москве жилы районы часто отрезаны от большого парка широкой магистралью, в результате его рекреационный потенциал используется мало. В проекте бюро Сергея Скуратова озелененный мост-променад наподобие нью-йоркского Хай-Лайна связывает район реновации с парком Царицыно.

Двойной переезд. Идея, предложенная бюро Тимура Башкаева. Некоторые люди сильно привыкают к месту жизни, а реновация предполагает переселение по новому адресу. Опция «двойной переезд» могла бы ввести право жильца вернуться в здание, которое построено на месте его старого дома.

Дизайн-код. Принцип, успешно примененный в столичном элитном комплексе «Садовые кварталы» Сергеем Скуратовым, может быть использован и при реновации. Для целого района создается дизайн-код, описывающий требования к архитектуре здания (материал, цвет, детали и т. д.), а отдельные дома с его учетом строятся разными архитекторами. Таким образом обеспечивается сочетание цельности проекта и разнообразия отдельных зданий.

Льготная аренда нежилых помещений для жителей района. Идея команды архитектурного бюро Александра Асадова. Такие условия для ведения бизнеса или проведения досуга создали бы в реновируемом районе особую атмосферу самовыражения. При этом экономическая модель говорит, что даже с учетом льгот проект реновации остается прибыльным для города.