Нотариальная сделка купли-продажи – ответы на вопросы

Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Можно ли оспорить заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Ответы на вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме

Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Обращаясь к нотариусу за совершением сделки купли-продажи квартиры продавцу и покупателю необходимо знать:

Согласно закону нотариусы совершают нотариальные действия, одним из видов которых является удостоверение сделок. При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус выполняет ряд действий:

1) устанавливает личности сторон сделки или их представителей

2) проверяет дееспособность граждан (правоспособности юридических лиц) участников сделки

3) разъясняет сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверяет, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверяет, не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность недвижимого имущества продавцу или злогодателю

7) разъясняет участникам сделки права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказывает в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Нотариус совершает удостоверительную надпись на договоре

11) Нотариус регистрирует совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи», использование ипотеки и т.п. действия, связанные с уплатой за недвижимость, законом не предусмотрено.

Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом.

Нужен опытный юрист по сделкам с квартирами в Москве ? Звоните, пишите:

Сопровождаем сделки в Москве с 2004г. Консультация по этапам сделок. Купля-продажа под ключ!

Оспорить заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Оспаривание договора купли-продажи квартиры заключенного у нотариуса возможно по нескольким основаниям. Например:

Согласно Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Последствием договора является переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Таким образом, оспорить заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры можно!

Для оспаривания договора сторона договора или иные лица должны обратиться в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Другой вариант — договор купли-продажи квартиры является разновидностью договора купли-продажи и должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ. В случае отсутствия в договоре купли-продажи квартиры обязательных условий, установленных в ГК РФ, договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.

Третий вариант — каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основанием для оспаривания договоров купли-продажи квартир по его недействительности является оспаривание недееспособность продавца квартиры. Это типично для оспаривания завещания новыми или недовольными наследниками.

Нужен опытный юрист по сделкам с квартирами в Москве ? Звоните, пишите:

Сопровождаем сделки в Москве с 2004г. Консультация по этапам сделок. Купля-продажа под ключ!

Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

1) установить личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. В результате сделка совершена не собственником. Есть основания для оспаривания договора купли-продажи.

Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке. У второго супруга появляется основания для оспаривания договора купли-продажи. Такие ситуации происходит регулярно, часто умышленно. Единой базы ЗАГС о браках не существует. Суды часто расторгают такие сделки, а Покупателю затем весьма трудно вернуть деньги.

Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности, или в момент сделки не мог осознавать свои действия и руководить ими.

Существуют и иные обстоятельства.

Каждый из перечисленных пороков является основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры судом по признакам недействительности.

Для покупателя должно быть важно: В законе отсутствуют перечни необходимых мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки. По этому покупатель должен и сам озаботиться надежностью своей сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках.

Само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем.

Нужен опытный юрист по сделкам с квартирами в Москве ? Звоните, пишите:

Сопровождаем сделки в Москве с 2004г. Консультация по этапам сделок. Купля-продажа под ключ!

Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно, а потому к нотариальной сделке нужно готовиться более тщательно, нежели к купле-продаже в простой письменной форме. И проводить нотариальную сделку нужно более внимательно.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки купли-продажи квартиры:

• -внести аванс за квартиру,
• -проверить историю квартиры,
• -проверить продавца,
• -подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты: договориться с банком об аренде ячейки (банковском счете), согласовать с банком договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке (к банковскому счету),
• -совершить сделку (подписать договор купли-продажи),
• -организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
• -сдать документы на регистрацию и получить их обратно
• -провести расчеты,
• -завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап — подписать договор купли-продажи, может два, если нотариус еще проведет регистрацию прав.

Используете для покупки ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

• одобрение объекта для ипотеки,
• согласование условий купли-продажи с банком.

Кроме того, вы ограничены в выборе банка — только тот, что выдает кредит.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец одновременно продаете/покупаете другую квартиру и, соответственно, оплата происходит за счет покупателя другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. А при необходимости и другие документы, определяется индивидуально особенностями недвижимости и участников сделки.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. С 2017 года ошибки, опечатки в нотариальных договорах встречаются очень часто, а исправлять их гораздо сложнее, чем в договорах купли-продажи в простой письменной форме.

В договоре купли-продажи квартиры должны быть изложены все существенные для продавца и покупателя условия. Как правило, нотариусы лишними подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты. Если для вас какие-то требования существенны — настаивайте на их внесение в договор. Самое сложное — убедить нотариуса.

Спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры. Какие сложные моменты конкретно в вашей сделке — нужно анализировать при ее планировании. Поскольку нотариус не сопровождает сделку полностью, нотариальный договор купли-продажи формальный, и редко когда содержит особенности конкретной ситуации.

После подписания договора купли-продажи продавцом и покупателем нотариус удостоверяет его и вносит соответствующие записи в реестры.

Далее начинается исполнение договора, которое зависит от конкретных его условий. Параллельно договор передается на государственную регистрацию права собственности покупателя.

Собственником покупатель становится после внесения регистрационной записи в государственный реестр недвижимости.

Поскольку сделки с квартирами всегда имеют особенности, рекомендуем получить консультацию юриста по сделкам, или адвоката по недвижимости, которые занимаются юридическим сопровождением сделок в регионе, где расположена недвижимость.

Нужен опытный юрист по сделкам с квартирами в Москве ? Звоните, пишите:

Сопровождаем сделки в Москве с 2004г. Консультация по этапам сделок. Купля-продажа под ключ!

Ввоз товаров из Белоруссии

С января 2015г. таможенные территории государств-участников договора о «Евразийском экономическом союзе» (Договор «О ЕАЭС», подписан в Астане 29.05.2014г.) объединены в единую таможенную территорию Таможенного Союза. Государства-участники договора, это Армения, Белоруссия, Казахстан, Киргизия и Россия.

В рамках Таможенного Союза функционирует внутренний рынок товаров, осуществляется единое таможенное регулирование, осуществляется свободное перемещение товаров между территориями государств-членов без применения таможенного декларирования и государственного контроля (транспортного, санитарного, ветеринарно-санитарного, карантинного фитосанитарного) (ст. 25 договора о ЕАЭС).

Единая таможенная территория государств-участников договора создана, но и границы государств остались. Перемещение товаров, работ, услуг между территориями государств-участников договора ЕАЭС признается экспортом, и соответственно, ввоз товаров с территории одного из государств на территорию другого — импортом.

При этом, перемещение товаров, работ и услуг в пределах единой таможенной территории Таможенного союза не требует уплаты таможенных платежей (таможенных пошлин, сборов, ввозного (таможенного) НДС).

Вместе с тем, обложение НДС при перемещении товаров, работ и услуг между территориями государств-участников договора не исчезло, но преобразовано в другую форму. Это касается НДС ввоз товаров из Белоруссии.

Экономический смысл новой схемы уплаты НДС при перемещении товаров между государствами –участниками договора о ЕАЭС это унификация налогообложения НДС международной реализации товаров с внутренним налоговым законодательством каждого их государств договора.

По правилам приложения №18 к договору о ЕАЭС суммы НДС, уплаченные (зачтенные) по товарам, импортированным на территорию одного государства-члена с территории другого государства-члена, подлежат вычетам (зачетам) в порядке, предусмотренном законодательством государства-члена, на территорию которого импортированы товары.

Это означает, что уплаченный при импорте НДС уплачивается налогоплательщиком и администрируется налоговым органом одного государства, того, на территорию которого импортирован товар.

Что позволяет его «встроить» в единую цепочку уплаты НДС до конечного потребителя. А налогоплательщику, реализовать свои праве на применение налоговых вычетов, в том числе по НДС уплаченному при импорте товаров с территории других государств-участников договора о ЕАЭС.

НДС ввозе Белоруссии

С 2015 года налогообложение НДС и акцизами при перемещении товаров, работ и услуг между территориями России, Белоруссии, Казахстана, Киргизии и Армении унифицировано с их налогообложением при «внутренней» реализации.

При этом приоритетом при исчислении НДС обладает не внутреннее налоговое законодательство государств-участников ЕАЭС, а сам договор «О ЕАЭС».

Исчисление НДС при импорте в Белоруссию, Россию, Казахстан и другие страны ЕАЭС, в виду единого правового регулирования одинаково и все изложенное ниже может быть в равной мере применено к импорту не только в Белоруссию, но и к ввоз товаров из Белоруссии в Россию.

Так, пунктом 1 статьи 72 Договора О ЕАЭС порядок исчисления и уплаты НДС при экспорте и импорте товаров, работ и услуг в страны ЕАЭС установлен в «Протоколе о порядке взимания косвенных налогов и механизме контроля за их уплатой при экспорте и импорте товаров, выполнении работ, оказании услуг», Приложение N 18 к Договору о ЕАЭС.

Протокол состоит из четырех разделов:

1. Общие положения
2. Порядок применения косвенных налогов при экспорте товаров
3. Порядок взимания косвенных налогов при импорте товаров
4. Порядок взимания косвенных налогов при выполнении работ и оказании услуг

Для целей договора о ЕАЭС косвенными налогами признается НДС.

Для целей взимания косвенных налогов перемещение товаров с территории одного государства-участника договора о ЕАЭС на территорию другого участника признается в случае вывоза товара – экспортом, при ввозе товара импортом (пункт 2 Протокола №18 к договору о ЕАЭС).

При ввозе товаров из Белоруссии в Россию участникам поставок товаров следует руководствоваться правилами раздела 3 — Порядок взимания косвенных налогов при импорте товаров Протокола №18 к Договору о ЕАЭС.

Заметим, правила налогообложения НДС импорта товаров несколько сложнее, чем правила для экспорта.

Раздел 3 Протокола №18 к договору о ЕАЭС установлены два общих правила налогообложения при импорте товаров (пункт 13):

• Взимание: администрирование НДС при импорте товаров внутри ЕАЭС осуществляет налоговый орган государства, на территорию которого осуществлен импорт товаров, по месту постановки на учет налогоплательщика-собственника товара.

Это правило применяется во всех вариантах импорта товаров.

• Уплату НДС при импорте осуществляет налогоплательщик государства-члена договора ЕАЭС, на территорию которого импортированы товары.

Их приведенных норм следует: взимание и уплата НДС при импорте построена на принципе «земли» назначения.

Соответственно, при импорте на территорию России товаров из Белоруссии администрирование НДС осуществляет ФНС России, и платит НДС при ввозе товаров в Россию российский покупатель.

Вместе с тем, в зависимости от вида и условия договора (агентирование, поручения, комиссия) Порядок в пункте 13 допускает уплату НДС при импорте товаров агентом, поверенным или комиссионером, при условии, что это допускается законодательством государства взимающего НДС.

Импорт товаров российским налогоплательщиком из Белоруссии в Россию должен облагаться НДС в следующем порядке:

Взимать НДС вправе территориальный налоговый орган Российской Федерации по месту постановки на учет российского импортера.

Плательщиком НДС при импорте товаров из Белоруссии в Россию признается российский импортер.

При этом, не имеет значение место постановки на учет поставщика товаров и вид договора. Например, приведенное правило действует:

• Если Белорусский поставщик поставляет товары Российскому, и право собственности на товар переходит к Российскому покупателю на территории Белоруссии, или на территории России;
• Если Белорусский поставщик реализует товары через комиссионера, агента, или поверенного Российскому покупателю;
• Если Белорусский поставщик реализует товары Российскому, а отгрузка совершается из Казахстана в Россию;
• Если товары импортируются по договору российского покупателя с иностранным поставщиком (государства не участника ЕАЭС), а отгрузка производится с территории Белоруссии в Россию.

Во всех перечисленных случаях, по правилам пункта 13 Приложения №18 к договору о ЕАЭС, плательщиком НДС при импорте в Россию неизменно будет собственник товара-российский импортер, и взимание НДС вправе осуществить только Российский налоговый орган.

Уплата НДС и подача налоговой декларации при импорте между государствами ЕАЭС взаимосвязаны и имеют особенности.

Срок уплаты НДС

Налоговая база по НДС по операциям импорта товаров определяется на дату принятия на учет у налогоплательщика импортированных товаров (пункт 14 Приложения №18 к договору о ЕАЭС).

Вместе с тем, приоритет и ориентир отдан внутреннему налоговому законодательству государства-места импорта: но не позднее срока, установленного законодательством государства-члена, на территорию которого импортируются товары.

Налоговый кодекс РФ не содержит правил о моменте возникновении налоговой базы по НДС при покупке товаров, по этому российские импортеры в целях исчисления НДС при импорте товаров из стран-участников договора о ЕАЭС применяют общее правило пункта 14 раздела 3 Приложения №18 к договору ЕАЭС – налоговая база по «импортному» НДС у импортера возникает в момент принятия товара к учету.

Цена товаров цена договора

Налоговый кодекс РФ для исчисления НДС использует понятия цена товара, работы, услуги, выручка.

Для исчисления «импортного» НДС Приложение №18 к договору о ЕАЭС использует понятие «стоимость приобретенных товаров», «стоимость товаров по товарообменному договору» и т.д. Налоговая база НДС при импорте исчисляется на основе стоимости приобретенных товаров.

При определении стоимости товаров договор о ЕАЭС использует сходный со статьей 40 Налогового кодекса РФ подход по определению цены – для налогообложения используется цена указанная сторонами в договоре, пока не доказано иное, считается, что цена является рыночной.

Стоимостью приобретенных товаров в договоре ЕАЭС является цена сделки, подлежащая уплате поставщику за товары (работы, услуги) согласно условиям договора (контракта).

Проверку правильности формирования цен, при налогообложении экспорта, договор о ЕАЭС делегировал национальному законодательству импортера. Соответственно, при импорте товаров в Россию из Белоруссии проверка уровня цен производится российскими налоговыми органами по правилам российского налогового законодательства.

Участникам сделок не стоит забывать: российские налоговые органы отработали процедуры доказывания занижения цены в сделках, в том числе через недобросовестных контрагентов, эффективно устанавливают факты взаимозависимости между участниками сделок и могут определить налоговую базу по НДС как рыночную стоимость товара и доначислить организации-импортеру НДС, пени и штраф.

Если стоимость приобретенных товаров, стоимость товаров по товарообменному договору и т.д. выражены в иностранной валюте, для налогообложения «импортным» НДС соответствующая стоимость пересчитывается в национальную валюту налогоплательщика-импортера по курсу национального (центрального) банка государства-члена на дату принятия товаров к учету.

При импорте товаров из Белоруссии в Россию для исчисления НДС российский импортер использует цену товара, указанную в договоре.

По правилам раздела 2 Приложения №18 к договору о ЕАЭС, экспорт из Белоруссии в Россию облагается НДС по ставке 0 процентов, по этому в договоре на поставку товара из Белоруссии в Россию цена товара должна быть указана с НДС 0%.

Ставка НДС импорт

Импорт товаров из Белоруссии в Россию облагается НДС по общим правилам для импорта товаров между странами-участниками договора о ЕАЭС, учитывая правила договора о законодательстве «земли» импортера.

Суммы НДС при импорте товаров исчисляются импортером по налоговым ставкам НДС, установленным в государстве, куда осуществлен импорт.

При поставках товаров из Белоруссии в Россию российский импортер для исчисления НДС применяет налоговые ставки установленные статьей 164 Налогового кодекса РФ: 10 и 18 %.

НДС по импорту в декларации по НДС

Российским налогоплательщикам-импортерам и импортерам товаров в Казахстане, Белоруссии, Киргизии и Армении следует обратить внимание на особый порядок уплаты НДС и представления налоговых деклараций при импорте из стран ЕАЭС, установленный в пунктах 19 и 20 раздела 3 приложения №18 к договору о ЕАЭС.

Налоговый кодекс РФ устанавливает обязанность налогоплательщиков НДС предоставить налоговую декларацию за истекший налоговый период не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом. И уплатить сумму НДС — за истекший налоговый период равными долями не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующего за истекшим налоговым периодом.

В договоре о ЕАЭС –и сроки уплаты и подачи налоговой декларации исчисляются совершенно по иному:

Уплата НДС при импорте – не позже 20-го числа, месяца, следующего за месяцем принятия импортированных товаров к учету.

Подача декларации – аналогично уплате — не позже 20-го числа, месяца, следующего за месяцем принятия импортированных товаров к учету.

Важно:

Уплатить НДС необходимо до подачи налоговой декларации, поскольку выписка об уплате должны быть приложена к налоговой декларации.

Интересно:

За не уплату, не полную уплату сумм НДС при импорте товаров, или несвоевременную уплату, в договоре о ЕАЭС не установлена ответственность, аналогичная штрафу за неуплату налога по статье 122 Налогового кодекса РФ.

В то же время, при уплате НДС по импорту с просрочкой, налогоплательщик обязан уплатить пени.

При выявлении просрочек налоговым органом – он вправе взыскать недоимку и пени.

Документы к декларации по НДС по импорту в Россию из Белоруссии, Казахстана, Армении и Киргизии

Подавая налоговую декларацию, налогоплательщику-импортеру, не стоит забывать приложить к ней документы:

• Заявление об уплате косвенных налогов при ввозе товаров. Подается по установленной форме в бумажном виде (4 экземпляра) или в электронной форме. Один экземпляр предназначен для передачи экспортеру товара для подтверждения права на ставку НДС 0%.
• Выписку банка, подтверждающую фактическую уплату косвенных налогов по импортированным товарам.

Важно!

Обязанности уплатить НДС по импорту товаров могут быть «закрыты» имеющимися у налогоплательщика-импортера переплатами по НДС по «внутренней» реализации или НДС, уплаченным при импорте.

• Транспортные (товаросопроводительные) и (или) иные документы, подтверждающие перемещение товаров с территории одного государства-члена на территорию другого государства-члена. Это могут быть Договоры перевозки, транспортные накладные, товарно-транспортные накладные. По сделкам с Арменией, дополнительно могут быть представлены декларации товаров (ДТ).

Это может быть счет-фактура.

Если выставление счетов-фактур законодательством экспортера не предусмотрено, должен быть представлен другой документ, подтверждающий цену товара.

• Договор, по которому поставлен товар.

Перечисленные документы представляются в копиях, заверенных в соответствие с законодательством государства налогоплательщика-импортера.

Возврат импорта

Раздел 3 Приложения №18 к договору о ЕАЭС предусматривает возможность возврата импортированного товара и соответствующее уменьшение сумм НДС подлежащего уплате в связи с импортом товаров.

Допускается полное не отражение импорта товаров в налоговой декларации по НДС в случаях возврата по причине некачественного товара или не соответствия комплектации товара.

Указанные недостатки могут сочетаться и присутствовать одновременно.

Не заполнение декларации и соответственно не уплата налога по «качественным показателям» допускается в случае вывоза товара по этим причинам в том же календарном месяце, когда эти товары были приняты импортером на учет. ( пункт 23 раздела 3 Приложения №18 к договору о ЕАЭС).

Возможно полное не отражение импорта или частичное, в зависимости от объема возвращенных товаров.

Взаимоотношения с налоговыми органами требуют соответствующего документального оформления, и освобождение импортера от налогообложения НДС возвращенного товара не исключение.

Импортер должен подтвердить:

• Не соответствие качества поставленного товара условиям договора – претензией покупателя;
• Приемку товара с недостатками поставщиком у покупателя-импортера – передаточными актами, транспортными (товаросопроводительными) документами, актами об уничтожении товара и т.п.

В случае частичного возврата товаров по причине не соответствия качеству или комплектации, налогоплательщик-импортер на оставшийся импортированный товар уплачивает НДС и подает соответствующую декларацию по НДС и прилагает указанные выше документы, подтверждающие возврат товаров и причины возврата.

Напомним, так оформляется вывоз и начисляется НДС в случае возврата импортированного товара до истечения календарного месяца принятия этого товара к учету.

Рекомендация:

Для документального обоснования надлежащего оформления возврата некачественных товаров, рекомендуем согласовать с поставщиком при заключении договора условия и закрепить их в тексте:

— о показателях качества товаров;

— о претензионном порядке урегулирования споров о качестве и последовательности действий в случае их возникновения;

— о возможности и порядке возврата (замены) некачественных товаров;

— о расходах на возврат товаров;

— о формах документов.

Наличие в договоре соглашений по указанным вопросам существенно сократит время на подготовку необходимых документов, исключит спорные процедурные вопросы, и позволит подготовить для налоговой необходимый пакет документов, и исключить возможность истребования у налогоплательщика дополнительных документов (вы всегда сможете сослаться на отсутствия обязанности оформлять документ в условиях договора).

Если возврат товаров поставщику произведен по истечении календарного месяца принятия товара к учету импортером:

• Импортер обязан исчислить и уплатить НДС, в связи с импортом товаров, до 20-го числа месяца, следующего за месяцем в котором импортированный товар принят к учету.
• Подать соответствующую налоговую декларацию по НДС, в которой отразить сумму НДС со всего импортированного товара, в том числе и не соответствующего по качеству или комплектации, но не вывезенного.

В зависимости от объема возвращенного товара (полный или частичный возврат) действия импортера после возврата товара будут отличаться.

Полный возврат товара:

• Импортер обязан подать уточненную (дополнительную) налоговую декларацию по НДС и документы (их копии), подтверждающие не соответствие товара качеству (комплектации).
• Импортер НЕ ПОДАЕТ уточненное (взамен ранее представленного) заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов.
• Налогоплательщик информирует налоговый орган о реквизитах ранее представленного заявления о ввозе товаров и уплате косвенных налогов, в котором были отражены сведения о полностью возвращенных товарах.

Эти документы, в совокупности с платежкой на уплату НДС при импорте некачественных товаров, впоследствии вывезенных, будут свидетельствовать о переплате НДС в связи с импортом товаров.

Частичный возврат товара:

• Импортер представляет в налоговый орган уточненное (взамен ранее представленного) заявление о ввозе импортных товаров и уплате косвенных налогов без отражения сведений о частично возвращенных товарах. (Указывается фактически оставшийся объем импортированных товаров)
• Импортер восстанавливает суммы НДС, ранее уплаченные при импорте этих товаров и принятые к вычету. Восстановление производится в налоговом периоде, в котором произведен возврат товаров, если иное не предусмотрено законодательством государства-члена.

Установленная Приложением №18 к договору «О Евразийском экономическом Союзе» система уплаты НДС при импорте товаров с территории одного государства-участника договора на территорию другого участника, позволяет при ввозе товаров из Белоруссии в Россию сохранить цепочку плательщиков НДС, обеспечить каждому плательщику возможность применить установленные государством его места нахождения налоговые вычеты, а государствам – администрировать уплату НДС.

По состоянию на 26 октября 2016 года

Материалы по теме:

После публикации судебной практики Верховного Суда РФ по налоговым спорам в феврале 2017 возникло мнение, что налоговые проверки по НДС и по прибыли упростятся. Эксперты высказывают мнения: «ФНС запретила инспекциям снимать расходы и вычеты».

Действительно, теперь ФНС запустила новый способ проверки НДС и налога на прибыль, и налоговые проверки будут проходить по новому. Это следует из письма-указания ФНС России, направленного в адрес инспекций по крупнейшим налогоплательщикам и руководителям управлений ФНС России по субъектам Российской Федерации от 23.03.2017 № ЕД-5-9/547@.

Мы не разделяем оптимизма коллег. Письмо ФНС не содержит запрета снимать вычеты и расходы. Прочтите название письма: «О выявлении обстоятельств необоснованной налоговой выгоды». О выявлении обстоятельств …., то есть не запретить, а напротив — как более эффективно выявлять и доказывать необоснованную налоговую выгоду .

В письме ФНС указала инспекциям помимо уже применяемых методов проверки обоснованности вычетов и расходов, взять на вооружение новый, основанный на позициях Верховного Суда.

• налоговые проверки по НДС и по налогу на прибыль будут проводиться еще более углубленно,
• будут истребоваться новые группы документов,
• увеличивается значимость допроверочных мероприятий.

Новые риски в налоговых проверках по НДС и по налогу на прибыль

Цель письма ФНС — устранить выявленные в 2016 году судами (Верховным Судом РФ) недостатки по доказыванию инспекциями фактов необоснованной налоговой выгоды крупными и крупнейшими налогоплательщиками.

По нашему мнению, основная тема рекомендаций ФНС – оперативное налаживание работы инспекций по обоснованию снятия вычетов и расходов при выявлении однодневок в цепочках поставщиков. Что называется — «не мытьем, так катанием». Разъяснена необходимость и методика применения доказывания необоснованной налоговой выгоды, особенно при ссылках налогоплательщиков на реальность хозяйственных операций.

Последний оплот налогоплательщиков в борьбе за налоговые вычеты и расходы – реальность хозяйственных операций. Именно на этой основе – не опровергнутая налоговым органом реальность хозяйственных операций основаны значимые решения Верховного Суда РФ в 2016 году: определение от 29.11.2016 № 305-КГ16-10399 по делу № А40-71125/2015 (ООО «Центррегионуголь»), от 6 февраля 2017 г. № 305-КГ16-14921 по делу № А40- 120736/2015 (ПАО «СИТИ»). В первом из них, поддерживая налогоплательщика, судьи ВС отметили:

противоречия в доказательствах, подтверждающих последовательность движения товара от изготовителя к налогоплательщику, но не опровергающих сам факт поступления товара налогоплательщику, равно как и факты неисполнения соответствующими участниками сделок (поставщиками первого, второго и других звеньев по отношению к налогоплательщику) обязанности по уплате налогов сами по себе не могут являться основанием для возложения соответствующих негативных последствий на налогоплательщика, выступившего покупателем товаров.

Это наиболее положительный для налогоплательщиков вывод ВС в данном деле. Его наличие оставляет надежду на возможность защититься в налоговом споре в случае обнаружения проблемных поставщиков.

То есть, наличие однодневки в цепочке, или сделка налогоплательщика непосредственно с однодневкой, если доказано, что хозяйственные операции реально имели место, это не основание для снятия вычетов и расходов.

Вместе с тем, обтекаемая формулировка ВС «противоречия в доказательствах, подтверждающих последовательность движения товара от изготовителя к налогоплательщику», подразумевающая наличие однодневок в цепочке, истолкована ФНС в письме в свою пользу:

В этом случае налоговыми органами в качестве самостоятельного основания для возложения негативных последствий на налогоплательщика не могут приводиться признаки недобросовестности контрагентов второго и последующих звеньев цепочки перечисления денежных средств по выпискам банков.

То есть, наличие однодневок в цепочке поставщиков, выявленное при налоговой проверке, не является самостоятельным основанием для снятия вычетов и расходов. Что не исключает снятия вычетов и расходов при наличии совокупности с иными обстоятельствами.

Во всяком случае, наличие таких поставщиков становятся основаниями для проведения налоговой проверки.

Учитывая, что письмо адресовано инспекциям ФНС по крупнейшим налогоплательщикам, для которых цепочка поставщиков товаров, работ, услуг – обычное явление, новый порядок налоговых проверок коснется многих.

Необоснованная налоговая выгода

Что будет проверять и доказывать налоговая

ФНС предписала проводить налоговые проверки по НДС и по налогу на прибыль в два этапа и раскрыла обстоятельства, подлежащие установлению в каждом:

1) Выявление прямого умысла налогоплательщика на получение необоснованной налоговой выгоды через систему контрагентов

1) Устанавливаются факты юридической, экономической и иной подконтрольности, в том числе на основании взаимозависимости спорных контрагентов проверяемому налогоплательщику,

2)Устанавливаются обстоятельства, свидетельствующие о согласованности действий участников сделки (сделок), а также (или) доказательства нереальности хозяйственной операции (операций) по поставке товаров (выполнению работ, оказанию услуг),

При не установлении подконтрольности, налоговая переходит к следующему этапу проверки:

2) Выявление минимизации налогов, через использование однодневок самим налогоплательщиком:

1)Установление недобросовестности действий самого налогоплательщика по выбору контрагента;

2)Установление обстоятельств, свидетельствующих о невыполнении соответствующей хозяйственной операции контрагентом налогоплательщика (по первому звену).

По мнению ФНС в последнем случае, на налогоплательщика не могут быть возложены негативные последствия, если он проявил должную осмотрительность в выборе контрагента при условии реальности хозяйственных операций.

При этом, установление по результатам налоговой проверки факта подписания документов от имени контрагентов лицами, отрицающими их подписание и наличие у них полномочий руководителя, путем проведения допросов и почерковедческих экспертиз не является безусловным и достаточным основанием для вывода о непроявлении налогоплательщиком должной осмотрительности и осторожности при заключении сделки со спорным контрагентом и не может рассматриваться как основание для признания налоговой выгоды необоснованной.

Изложенная ФНС в письме позиция Верховного Суда не должна вводить налогоплательщиков в заблуждение. Сделанная Верховным Судом оговорка: не является безусловным и достаточным основанием для вывода …, не гарантирует от отказа в вычетах и снятия расходов.

ФНС использует эту оговорку в письме и предписывает инспекциям на местах не ограничиваться только указанными доказательствами, и дает указание на необходимость собирать и другие доказательства, по мимо допроса руководителей и почерковедческих экспертиз. Какие именно доказательства налоговая будет собирать, об этом будет сказано ниже.

Применение вычетов по НДС, расходов при исчислении налога на прибыль – это налоговая выгода налогоплательщика от применения правил Налогового кодекса РФ. Верховный Суд в определении от 29.11.2016 № 305-КГ16-10399 напомнил:

Согласно пункту 10 постановления N 53, налоговая выгода может быть признана необоснованной, если налоговым органом будет доказано, что налогоплательщик действовал без должной осмотрительности и осторожности, и ему должно было быть известно о нарушениях, допущенных контрагентом.

Из чего ВС сделал вывод: мотивы выбора контрагента только условиями сделки и коммерческой привлекательностью – не достаточны для признания действий налогоплательщика с должной осмотрительностью.

По мнению ВС помимо условий и коммерческой привлекательности необходимо оценивать:

1) деловую репутацию,

2) платежеспособность контрагента,

3) риск неисполнения обязательств контрагентом и предоставление обеспечения их исполнения,

4) наличие у контрагента необходимых ресурсов (производственных мощностей, технологического оборудования, квалифицированного персонала)

5) наличие у контрагента соответствующего опыта

ВС считает эти критерии известными с 2010г. и ссылается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2010 N 15658/09.

Цель ФНС — опровергнуть должную осмотрительность

ФНС в определении от 29.11.2016 № 305-КГ16-10399 увидела путь, как отказать в вычетах и снять расходы, если реальность хозяйственных операций подтверждена, но в цепочке сделок или в одной сделке имеется фирма-однодневка — оспаривание должной осмотрительности в сделках с проблемными поставщиками. В определении ВС отметил:

опровергая проявление должной осмотрительности, налоговый орган вправе приводить аргументы о том, что налогоплательщик исходил лишь из коммерческой привлекательности сделки и не придавал значения добропорядочности контрагентов, а также доказывать, что налогоплательщик должен был знать о допускаемых контрагентами нарушениях.

Из чего ФНС сделан вывод: В ходе налоговой проверки необходим анализ выбора поставщиков.

Что будут проверять налоговики в 2017

В указанном выше письме ФНС, помимо прочего, установлена необходимость запрашивать у налогоплательщика документы и информацию относительно действий налогоплательщика при осуществлении выбора контрагента:

1)документы, фиксирующие результаты поиска, мониторинга и отбор контрагента;

2)источник информации о контрагенте (сайт, рекламные материалы, предложение к сотрудничеству, информация о ранее выполняемых работах контрагента);

3)результаты мониторинга рынка соответствующих товаров (работ, услуг), изучения и оценки потенциальных контрагентов;

4)документально оформленное обоснование выбора конкретного контрагента (закрепленный порядок контроля за отбором и оценкой рисков, порядок проведения тендера и др.);

Согласно указаниям ФНС в делах о получении налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды мероприятия налогового контроля должны проводиться в рамках предпроверочного анализа, камеральных и выездных налоговых проверок.

Налоговым органом в акте налоговой проверки должны быть отражены все доказательства, свидетельствующие о получении налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды.

Налоговым органам рекомендовано особое внимание уделять оценке достаточности и разумности принятых налогоплательщиком мер по проверке контрагента. Необходимо оценивать:

1)обоснованность выбора контрагента проверяемым налогоплательщиком, исследовать вопросы:

— отличался ли выбор контрагента от условий делового оборота или установленной самим налогоплательщиком практики осуществления выбора контрагентов,

— каким образом оценивались условия сделки и их коммерческая привлекательность, деловая репутация, платежеспособность контрагента, риск неисполнения обязательств, наличие у контрагента необходимых ресурсов (производственных мощностей, технологического оборудования, квалифицированного персонала) и соответствующего опыта, заключались ли налогоплательщиком сделки преимущественно с контрагентами, не исполняющими своих налоговых обязательств.

В ходе налоговой проверки будут устанавливать:

1)отсутствие личных контактов руководства (уполномоченных должностных лиц) компании – поставщика (подрядчика) и руководства (уполномоченных должностных лиц) компании покупателя (заказчика) при обсуждении условий поставок, а также при подписании договоров;

2) отсутствие документального подтверждения полномочий руководителя компании – контрагента,

3) отсутствие у налогоплательщика копий документа, удостоверяющего личность руководителя контрагента или уполномоченного лица контрагента;

4) отсутствие информации о фактическом местонахождении контрагента, а также о местонахождении складских и (или) производственных и (или) торговых площадей;

5) отсутствие информации о способе получения сведений о контрагенте (отсутствуют реклама в средствах массовой информации, рекомендации партнёров или других лиц, сайт контрагента и т.п. При этом следует принимать во внимание наличие доступной информации о других участниках рынка (в том числе производителях) идентичных (аналогичных) товаров (работ, услуг), в том числе предлагающих свои товары (работы, услуги) по более низким ценам;

6) отсутствие у налогоплательщика информации о государственной регистрации контрагента в ЕГРЮЛ;

7) отсутствие у налогоплательщика информации о наличии у контрагента необходимой лицензии, если сделка заключается в рамках лицензируемой деятельности, а равно – свидетельства о допуске к определённому виду или видам работ, выданного саморегулируемой организацией.

По результатам «обследования» налоговая будет располагать совокупностей сведений для обоснования вывода о НЕ проявлении должной осмотрительности при выборе контрагента. Именно этот вывод будет «подпирать» доводы инспекции о получении необоснованной налоговой выгоды при наличии «однодневок» и иных недобросовестных поставщиков. Такой комплект доказательств позволит инспекциям обоснованно снимать вычеты и расходы в случае реальности хозяйственных операций и будет соответствовать действующим разъяснениям Верховного Суда.

Какие документы нужны налогоплательщику

Оспорить такой мотивированный вывод инспекций налогоплательщику позволит только наличие такого-же формально собранного комплекта доказательств проявления должной осмотрительности при выборе контрагента, как об этом высказался Верховный Суд. Доказательства должны характеризовать контрагента:

1) деловую репутацию,

2) платежеспособность контрагента,

3) риск неисполнения обязательств контрагентом и предоставление обеспечения их исполнения,

4) наличие у контрагента необходимых ресурсов (производственных мощностей, технологического оборудования, квалифицированного персонала)

5) наличие у контрагента соответствующего опыта

Доказательства должны содержаться не в формально сделанных для проверки документах, а в рабочих документах, обычно создающихся в ходе обычной хозяйственной деятельности. ФНС рекомендует инспекциям получать необходимые сведения из:

1)документов, фиксирующих результаты поиска, мониторинга и отбор контрагента;

2)источник информации о контрагенте (сайт, рекламные материалы, предложение к сотрудничеству, информация о ранее выполняемых работах контрагента);

3)результаты мониторинга рынка соответствующих товаров (работ, услуг), изучения и оценки потенциальных контрагентов;

4)документально оформленное обоснование выбора конкретного контрагента (закрепленный порядок контроля за отбором и оценкой рисков, порядок проведения тендера и др.);

По нашему опыту налогоплательщику необходимо под каждую закупку создавать соответствующее досье, в котором архивировать соответствующие документы отражающие интересующие налоговую вопросы. У отдельных крупных и крупнейших налогоплательщиков в целях формирования таких досье установлены соответствующие регламенты для подразделений, участвующих в многоэтапном процессе преддоговорной работы (маркетологов, отделов материально-технического снабжения, контроля цен и т.д.).

Пока эта система еще не обкатана налоговиками налогоплательщика «спасает» противовес, в виде мотивировки Верховного Суда согласно которой Вывод об отсутствии должной осмотрительности не может быть основан только на немотивированном выборе контрагента, налоговая помимо этого должна еще доказать информированность налогоплательщика о допускаемых контрагентах нарушениях (не исполнение налоговых обязательств).

Это означает, что налогоплательщик теперь так же обязан проверить поставщика по открытым источникам, например по базам ФНС на официальном сайте.

По состоянию на 07 июня 2017 года

Выбор квартиры — важный этап, но останавливаться на нем не будем, оставим его для обсуждения риэлторам и покупателям. В целях экономии времени при подборе, рекомендуем узнать у продавца по какому договору он приобрел квартиру (или другую недвижимость) и сколько у квартиры было собственников до него. Каждый собственник в прошлом квартиры — основание для возможных судебных разбирательств с вашим участием.

Подготовка к покупке — это самая значительная и по времени и по значимости часть покупки недвижимости. От тщательности проведения этого этапа зависит безопасность всех дальнейших этапов сделки и спокойствие покупателя недвижимости на долгие годы. Последовательность действий покупателя на этапе подготовки к покупке:

— проверка юридического статуса недвижимости — проверяется само существование недвижимости на момент покупки в конкретном месте и соответствие этих сведений фактическому расположения приобретаемого объекта, проверяется принадлежность недвижимости продавцу, вид права, наличие обременений правами третьих лиц, обязательствами продавца и т.д.

— проверка юридической чистоты недвижимости — проверка оснований возникновения прав на недвижимость у продавца, проверяется законность всей цепочки переходов прав на недвижимость с момента постройки недвижимости или образования земельного участка

— проверка полномочий продавца и его сделкоспособности — проверяются полномочия продавца самостоятельно совершить сделку, быть стороной гражданско-правовых сделок

— выбор формы сделки и разработка схемы сделки – выявление необходимости нотариальной формы сделки, выбор предмета договора – покупка юридического лица — собственника недвижимости, или непосредственная покупка недвижимого имущества, или участие в долевом строительстве (покупка строящейся недвижимости), выбор формы договора (купля-продажа, договор долевого участия и т.д.), или системы из нескольких договоров. При наличии обременений квартиры (например залог по ипотечному кредиту) рассматриваются способы их снятия до выхода на сделку или после, и т.д.

Не забывайте, ваши интересы необходимо еще согласовать со всеми контрагентами по сделке — с продавцом, или несколькими продавцами, если у квартиры, дома несколько собственников, с банком, если недвижимость в ипотеке.

Как себя вести при подготовке к покупке квартиры, гаража, машиноместа или загородного дома и участка, подскажет юрист или адвокат.

— планирование организации расчетов за недвижимость — планирование формы расчетов (наличные/безналичные), планирование места и времени проведения расчетов (до подписания договора/после, до государственной регистрации перехода права или после), выбор банка и т.д.

— необходимость дополнительных документов для проведения сделки решений акционеров продавца о продаже недвижимости, решение акционеров покупателя о покупке недвижимости, согласие супруги собственника о продаже квартиры и т.д.

— в случае наличия кредитного договора — согласование с банком условий о продаже/покупке недвижимости, а в необходимых случаях согласие банка на продажу и переоформление кредита на нового заемщика.

В отдельных случаях может возникнуть необходимость в других действиях.

Проведение купли-продажи квартиры – внешне, это непосредственное подписание покупателем и продавцом договора или нескольких взаимосвязанных договоров по приобретению недвижимости (квартиры, апартаментов, загородного дома и участка).

В действительности, проведение сделки это: 1) удостоверение личности продавца и покупателя по паспортам, установление их адекватности и понимания целей и результатов совершаемых действий, 2) повторное ознакомление со всеми правоустанавливающими документами на квартиру, апартаменты, загородный дом и участок, 3) повторное ознакомление с правоподтверждающими документами, 4) сверка текста подписываемого договора купли-продажи квартиры с согласованной ранее редакцией и условиями, реквизитами продавца, покупателя, реквизитами недвижимости, цены, порядка расчетов и другими условиями.

Как правило, проведение сделки происходит в один день с расчетами.

Государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру – установленная законом процедура, в результате которой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно ЕГРП) вносятся соответствующие записи.

В Российской Федерации признаются права на недвижимость, которые зарегистрированы в ЕГРП. Ведение ЕГРП – это государственная функция, которую осуществляет Федеральная служба кадастра и картографии, кратко именуемая «Росреестр».

Росреестр организован по территориальному принципу и присутствует в каждом субъекте Российской Федерации. В пределах субъекта РФ территориальные отделы Росреестра так же построены по территориальному принципу и присутствуют в каждом районе.

В случае купли-продажи квартиры, апартаментов, в ЕГРП вносят две записи: 1) о прекращении права собственности продавца, и 2) о переходе права собственности на покупателя.

В случае купли продажи загородного дома и участка, вносятся четыре записи, поскольку сделка проводится по двум объектам недвижимости: 1) о прекращении права собственности продавца на дом, 2) о прекращении права собственности продавца на участок 3) о переходе права собственности на дом от продавца к покупателю, 4) о переходе права собственности от продавца к покупателю.

Подтверждением совершения государственной регистрации прав является отметка (оттиск) на договоре купли-продажи (дарения и т.д.) специальной печати Росреестра с указанием в тексте печати соответствующей информацией о дате государственной регистрации и номере записи о регистрации права в ЕГРП.

В подтверждение права собственности покупателя на купленные квартиру, апартаменты, загородный дом до июля 2016 года покупателю Росреестр выдавал свидетельство о праве собственности.

С 15 июля 2016 года выдача свидетельств прекращено. В подтверждение прав покупателя на купленную недвижимость Росреестр выдает покупателю выписку из ЕГРП.

С 15 июля 2016 года ранее выданные свидетельства и вновь выданные выписки из ЕГРП подтверждают существование права только на дату государственной регистрации права, эта дата указана соответственно в свидетельстве о праве и в выписке.

Теперь, с 15 июля 2016 года, при необходимости совершить сделку с квартирой, гаражом, загородным домом (купля-продажа, залог и т.д.) продавец обязан каждый раз подтверждать свои права собственности взяв выписку из ЕГРП о праве на свою недвижимость.

С января 2017 года — в России действует новый закон — «О государственной регистрации недвижимости».

Расчеты по договору купли-продажи квартиры, апартаментов, загородного дома и участка – предусмотренная сторонами договора максимально безопасная в конкретной ситуации уплата покупателем продавцу цены покупаемой недвижимости.

Расчеты используются в качестве технологического приема, обеспечивающего баланс интересов продавца и покупателя при совершении сделки. Специальные приемы проведения расчетов должны обеспечить: продавцу – получить полную сумму денег в оговоренный в договоре срок за проданную квартиру (а не фантики или часть цены квартиры); а покупателю – безопасно произвести уплату цены недвижимости, то есть уплатить только в случае регистрации на имя покупателя купленной квартиры, апартаментов, загородного дома и участка.

Как правило в России расчеты проводят при помощи банков. При расчетах наличными используют индивидуальные банковские сейфы (ячейки), при безналичных расчетах – аккредитивы.

Передача проданной квартиры продавцом покупателю – завершающий этап сделки купли-продажи недвижимости, но не менее важный, чем другие этапы, но которому даже риелторы не уделяют должного внимания.

Передача недвижимости – это главная обязанность продавца по договору купли-продажи, которая по закону должна оформляться письменным документом — передаточным актом. В силу закона передаваемая недвижимость должна по своим свойствам соответствовать условиям договора купли-продажи. Особую важность здесь приобретает заблаговременная тщательная подготовка и согласование сторонами условий договора о состоянии и комплектации квартиры.

Доказательством передачи продавцом покупателю квартиры в надлежащем состоянии соответственно условиям договора является передаточный акт, подписанный всеми сторонами договора.

Текст передаточного акта должен соответствовать договору в отношении состояния квартиры.

Договор купли-продажи квартиры (апартаментов, гаража, машино-места, загородного дома и участка) по Российскому законодательству. Оформляем правильно

Юридическая сторона покупки недвижимости в России имеет много общего с покупкой недвижимости в Германии, во Франции, Казахстане или на Украине. Вместе с тем, имеются и значительные отличия.

Кадастровый учет. Единый государственный реестр прав.

Формы сделок (нотариальная, простая письменная)

Государственная регистрация прав на недвижимость

В Российской Федерации недвижимое имущество (квартиры, здания, загородные дома, здания промышленного назначения, гаражи, земельные участки) подлежит учету в кадастре недвижимости с присвоением каждому объекту индивидуального кадастрового номера.

На каждый объект недвижимости составляется кадастровый паспорт.

Права на каждый объект недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (сокращенно — ЕГРП).

Так же в ЕГРП вносятся сведения о существующих обременениях объектов недвижимости: аренда, залог, сервитуты и т.д.

Ведение ЕГРП и государственную регистрацию прав на объекты недвижимости в России осуществляет государственный орган – Росреестр.

Для покупки расположенного на территории Российской Федерации объекта недвижимости (квартиры, апартаментов, зданий, земельных участков) необходимо заключить письменный договор купли-продажи.

Договор заключается между покупателем и продавцом в простой письменной форме. В отличие от многих европейских государств обязательной нотариальной формы договора для покупки недвижимости в России нет.

Договор купли-продажи недвижимости, или иная сделка о правах на недвижимость в Российской Федерации не требуют государственной регистрации и вступают в юридическую силу после их подписания сторонами.

Вместе с тем, в России обязательна государственная регистрация возникновения права на недвижимость, и переход прав на недвижимость по сделкам. Например, государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли –продажи квартиры от продавца на покупателя. Покупатель станет собственником купленной квартиры только после государственной регистрации такого перехода права – внесения в ЕГРП соответствующей записи в отношении прав на купленную квартиру.

Разрешение муниципальных властей, соседей или иных лиц на покупку недвижимости в России так же не требуется. Исключение составляют случаи покупки долей в праве собственности на недвижимость. В этом случае собственник доли, в силу закона, имеет преимущественное право покупки продаваемой другим собственником другой доли.

Внимание: С 2016 года в России введена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости для сделок с долями в праве собственности на недвижимость. То есть для случаев, когда квартира или иная недвижимость принадлежит в долях разным собственникам.

Покупая квартиру, апартаменты, загородный дом или земельный участок в России необходимо выяснить кадастровый номер этой недвижимости и запросить информацию по этому объекту в ЕГРП. Часть информации в ЕГРП открыта и может быть предоставлена любому лицу по запросу.

Так же любому лицу может быть предоставлен кадастровый паспорт на любой объект недвижимости.

По российскому законодательству в договоре на приобретение недвижимости эта недвижимость должна быть однозначно определена (описана). Для этого используются описания из ЕГРП и из кадастрового паспорта.

После подписания договора на приобретение квартиры, загородного дома или земельного участка для совершения государственной регистрации всем сторонам договор необходимо подать документы в Многофункциональный центр (Сокращенно – МФЦ).

МФЦ – это созданные в России центры предоставления государственных услуг.

Из МФЦ документы по сделке с недвижимостью передают в Росреестр для государственной регистрации. Срок государственной регистрации 12 рабочих дней. По окончании государственной регистрации прав стороны договора купли-продажи недвижимости получают документы в МФЦ.

Важно: С 15 июля 2016 года в России прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость. Теперь Росреестр предоставляет только выписки из ЕГРП о зарегистрированных правах.

Покупка нерезидентами квартир, апартаментов, загородных домов и земельных участков. Особенности. На что обратить внимание.

Иностранцам перед покупкой недвижимости в России нужно знать:

1) Порядок покупки и продажи недвижимости в Российской Федерации одинаков для граждан и для иностранцев.

2) Покупка расположенной на территории Российской Федерации квартиры, апартаментов, загородных домов, земельных участков и иной недвижимости не облагается налогами, как это предусмотрено например в некоторых европейских государствах.

В 2018г. за государственную регистрацию права в Росреестре взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

3) В Российской Федерации отсутствует обязательная нотариальная форма сделок для покупки любой недвижимости. Нотариальная форма обязательна для отдельных случаев, например покупка доли в праве собственности на квартиру, доли в праве собственности на загородный дом или участок.

В остальных случаях допускается простая письменная форма.

4) Нерезидент может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России. Это означает, что иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке), и законно находиться на территории России – в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

5) Для государственной регистрации прав гражданин иностранного государства обязан предоставить документ, удостоверяющий личность и его нотариально заверенный перевод на русский язык.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

6) Гражданин иностранного государства обязан предоставить на государственную регистрацию нотариально заверенное согласие супруга на покупку (продажу) недвижимости на территории Российской Федерации.

7) Права собственности иностранного гражданина не являются безусловным основанием для оформления вида на жительство в Российской Федерации, временного пребывания или предоставления гражданства.

8) Существуют и другие особенности сделок с иностранцами, например, внимательно нужно относиться к расчетам. Поскольку в России существуют ограничения на расчеты с использование валюты, к которой относится и российский рубль.

Налоги для иностранцев в России при покупке квартиры, гаража, загородного дома и иной недвижимости

В отличие от некоторых европейских государств при покупке недвижимости в России платить налог не нужно. Это общее правили и для россиян и для иностранцев.

Собственники недвижимости в России (и физические лица и юридические лица) платят ежегодный налог.

Налоги на собственников квартир, гаражей, загородных домов.

Приобретая российскую недвижимость, иностранный гражданин (физическое лицо) становится налогоплательщиком Налога на имущество физических лиц. Этот налог в России обязан ежегодно платить каждый собственник недвижимости физическое лицо.

Если квартиру или иную недвижимость приобретает юридическое лицо, это юридическое лицо становится плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налог регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации.

Условия и порядок налогообложения налогом на имущество физических лиц в Российской Федерации одинаковы для граждан России и для иностранцев. Для всех действуют одинаковые правила и льготы.

Так же для иностранцев и россиян действуют единые ставки налога.

К налогообложению налогом на имущество физических лиц не применяются правила о налоговом резидентстве или валютном резидентстве налогоплательщика (как для Налога на доходы физических лиц).

Статус налогового резидента (или отсутствие этого статуса) имеет значение при продаже квартиры или иной недвижимости. Будем говорить о них ниже.

Налог на имущество физических лиц в России — местный налог. Он пополняет бюджеты муниципальных образований (городов, районов и т.д.) где расположена недвижимость. Определенная сложность исчисления налога заключается в том, что его условия не одинаковы для различных территорий России.

Общие положения о налоге на имущество физических лиц изложены в главе 32 Налогового кодекса Российской Федерации и одинаковы для всей территории России. Одинаковы объект налогообложения, налоговый период, порядок определения налоговой базы, налоговые льготы.

Ставки налога устанавливают местные органы власти. Налоговый кодекс РФ содержит только «коридор» значений ставок налога, из которого местные органы власти выбирают приемлемое значение ставки с учетом местных условий. Конкретные значения налоговой ставки для конкретной территории содержаться в местных нормативно правовых актах.

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика осуществляет территориальная инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества (статьи 83-85 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения налогом на имущество физических лиц являются принадлежащие физическим лицам на праве собственности (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации):

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

В настоящее время (2015-2016 годы) Налоговый кодекс РФ предусматривает два способа расчета налога на имущество физических лиц: 1) Исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости; 2) исходя из инвентаризационной стоимости объекта.

Решение о способе исчисления налога принимают органы власти субъекта Российской Федерации. Например, в городе Москве для исчисления налога применяют способ расчета по кадастровой стоимости.

Это означает, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется по кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Налоговый период по налогу на имущество физических лиц – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря календарного года.

Сумму налога исчисляет налоговый орган по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту недвижимости принадлежащему налогоплательщику на праве собственности.

Налог на имущество физических лиц должен быть уплачен не позже 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, на лог на имущество физических лиц за 2015 год должен быть уплачен до 1 декабря 2016 года.

Оплата налога производится налогоплательщиком на основании документа — налогового уведомления, которое оформляет инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимости и направляет налогоплательщику по указанному им адресу в бумажном виде или в электронной форме в личный кабинет налогоплательщика в сети интернет.

По состоянию на 29 апреля 2018 года

член Палаты Налоговых консультантов

Федеральная налоговая служба и Минфин России читают правила Налогового кодекса РФ о резидентстве иначе. По их мнению нахождение физического лица в России 183 дня в течение 12 месяцев делает его налоговым резидентом России, но только в этот момент — по истечении двенадцатого месяца и соответственно применительно к этим 12 месяцам.

А налогообложение доходов НДФЛ с продажи недвижимости производится за календарный год, в котором совершена сделка. Значит для обложения НДФЛ имеет значение является ли иностранец налоговым резидентом в течении календарного года. Поскольку календарный год — последовательность 12 месяцев, значит лицо является налоговым резидентом России в налоговом периоде, если оно находилось в России 183 дня в течении календарного года — налогового периода по НДФЛ, когда был получен доход от продажи недвижимости.

Пример: Иностранец продал квартиру в России с апреле 2016 года и в конце апреля выехал из России. За 12 месяцев до даты продажи квартиры иностранец 183 дня находился в России. Вопрос: какой налог должен заплатить иностранец с продажи квартиры?

Ответ: Если в 2016 календарном году иностранец не приобретет статус налогового резидента России, налог должен быть уплачен по ставке 30%.

Почему: Учитывая буквальное прочтение правила о налоговом резидентстве на дату совершения сделки иностранец был налоговым резидентом России. Однако этот статус рассчитан за период 12 месяцев 2015-2016 года. Продажа квартиры состоялась в 2016г., значит налог НДФЛ должен быть заплачен по доходам 2016 года, и для исчисления налога имеет значение статус резидента в этом налоговом периоде — календарном 2016 году, как следующих подряд 12 месяцев. В этих месяцах иностранец находился в России с января по конец апреля — 4 месяца или 120 дней, что меньше 183, необходимых для резидентства. По этому. если иностранец после продажи выехал из России и до конца года не вернулся, иностранец по году не является налоговым резидентом России.

Налог НДФЛ с продажи апартаментов до 2016 года

Если продавец — налоговый резидент России, и если апартаменты продавцом куплены до 2016 года, например в 2015, 2014 и т.д., то налог НДФЛ с продажи апартаментов до 2016 года рассчитывается с применением налоговых вычетов, по правилам статьи 220 НК РФ, в редакции, действовавшей до 2016 года. Например, это означает, что если апартаменты были в собственности более 3-х лет, продажа таких апартаментов освобождаются от налога НДФЛ.

Если такие апартаменты были в собственности менее 3-х лет, то продавец — налоговый резидент РФ может уменьшить сумму дохода от продажи апартаментов на 1 000 000 руб.

При этом при продаже апартаментов, купленных до 2016 года правила статьи 217.1 НК РФ не применяются.

Так же важно, что при продаже таких апартаментов (купленных до 2016 года) их цена в договоре купли-продажи может быть определена продавцом и покупателем достаточно свободно.

А вот для апартаментов, купленных продавцом — налоговым резидентом России начиная с 2016 года и позже, все не так просто. С 2016 года налог НДФЛ рассчитывается по новым правилам. При продаже таких апартаментов их цена в договоре купли-продажи так же может быть любой. Но ! Налог НДФЛ при продаже таких апартаментов берется с учетом кадастровой стоимости этих апартаментов. При этом при расчете налога НДФЛ применяются правила статьи 217.1 кодекса, согласно которой, если цена апартаментов в договоре купли продажи окажется ниже 70% их кадастровой стоимости, то налог НДФЛ с продажи апартаментов рассчитывается из предполагаемого дохода в размере 70% их кадастровой стоимости.

Это правило определения цены апартаментов, при расчете налога НДФЛ от их продажи, обязаны применять и не налоговые резиденты России, но применять налоговые вычеты, установленные статьей 220 кодекса, не резидентам запрещено.

Срок владения квартирой

Второе существенное изменения порядка расчета налога НДФЛ при продаже недвижимости с 2016 года — понятие давность владения недвижимостью. Начиная с 2016 года при исчислении налога НДФЛ с продажи квартиры купленной в 2016 году и далее, нужно использовать правила статей 217 и 217.1 НК РФ.

Согласно этим статьям продавец-налоговый резидент РФ может быть полностью освобожден от уплаты налога НДФЛ, если проданные апартаменты находились в собственности продавца более срока, установленного в кодексе. Этот срок называют минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, или Срок владения апартаментами.

Срок владения апартаментами в целях налогообложения НДФЛ не одинаков и зависит от оснований приобретений недвижимости:

• Срок владения составляет 3 года:

– если апартаменты (недвижимость) получена продавцом в порядке наследования или дарения между членами семьи;

— если апартаменты (недвижимость) получена в порядке приватизации;

— если апартаменты (недвижимость) получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

• Срок владения составляет 5 лет – во всех остальных случаях.

Это означает, что при продаже в 2016 году и позже апартаментов, купленных в 2016 году и позже и находящихся в собственности продавца — налогового резидента РФ более 5 лет доход продавца будет освобожден от налога НДФЛ. Очевидно, что купленные в 2016 году апартаменты при их продаже в 2016 году не могут находиться в собственности продавца 5 лет. То есть это правило, позволит приобретателям апартаментов 2016 года не платить налог НДФЛ начиная с 2021 года.

Вместе с тем, если апартаменты оказались в собственности продавца-налогового резидента РФ в 2016 году по наследству, или в порядке дарения от члена его семьи, то для освобождения от налога НДФЛ апартаменты в собственности продавца должны находиться 3 года и более. То есть не платить налог при продаже этих апартаментов собственник сможет начиная с 2019 года.

Эти же правила применяются и для сделок с долями в праве собственности на апартаменты.

Как видно, налогообложение НДФЛ дохода от продажи апартаментов не совсем простое. В виду значительности цен недвижимости, и в том числе апартаментов, значительны и соответствующие суммы налогов. Например, для не налоговых резидентов России налог НДФЛ с продажи квартиры ценой 1 000 000 руб. составит 30% или 300 000 руб. При этом, на не налоговых резидентов правила о налоговых вычетах не распространяются.

Если иностранец не заплатит налог за продажу квартиры в России

О последствиях забывчивости или уклонении от уплаты налога на продажу недвижимости читайте здесь .