Вопрос: Организация находится в нежилом помещении многоквартирного дома. Организация хочет заключить договор аренды данного нежилого помещения. Предметом договора аренды является подвальное помещение многоквартирного дома, управление которым осуществляет управляющая организация. В результате переговоров было установлено, что данное нежилое помещение находится не в собственности муниципалитета и не в собственности управляющей компании. Установить владельца данного нежилого помещение не представляется возможным. Как найти владельца данного помещения и заключить договор аренды? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2017 г.)

Организация находится в нежилом помещении многоквартирного дома. Организация хочет заключить договор аренды данного нежилого помещения. Предметом договора аренды является подвальное помещение многоквартирного дома, управление которым осуществляет управляющая организация. В результате переговоров было установлено, что данное нежилое помещение находится не в собственности муниципалитета и не в собственности управляющей компании. Установить владельца данного нежилого помещение не представляется возможным. Как найти владельца данного помещения и заключить договор аренды?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Поскольку подвальное помещение в силу закона отнесено к общедомовому имуществу, передача его в аренду возможна при условии, что собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании приняли соответствующее решение либо уполномочили управляющую организацию правом на заключение договоров аренды общего имущества многоквартирного дома, включив подобное условие в договор управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечень которого приведен в п.п. 1-4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Из данного перечня следует, что подвал многоквартирного дома, равно как и иные помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, относится к общедомовому имуществу (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Статьями 246 и 247 ГК РФ определено, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Вопросы принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании такого имущества на условиях, определенных решением общего собрания, отнесены к исключительной компетенции общего собрания домовладельцев (п.п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Инициатором собрания может быть любой из собственников помещений жилого дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ) или управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

Решение принимается собственниками помещений с соблюдением правил, установленных ст.ст. 45, 47, 47.1 ЖК РФ, квалифицированным большинством - не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) и оформляется протоколом*(1).

Таким образом, заключение договора аренды подвального помещения многоквартирного дома возможно, если собственники приняли соответствующее решение. Этим же решением они вправе уполномочить управляющую организацию или иное лицо (например председателя совета многоквартирного дома) заключить договор аренды от имени всех сособственников. Кроме того, по смыслу ст. 162 ЖК РФ полномочия управляющей организации на заключение договоров аренды общего имущества многоквартирного дома могут быть включены также в договор управления многоквартирным домом (смотрите, например, решение Арбитражного суда Томской области от 02.02.2015 по делу N А67-6841/2014, решение Арбитражного суда Забайкальского края от 25.12.2014 по делу N А78-11713/2014).

Решение общего собрания собственников и надлежащим образом оформленный протокол в данном случае будет подтверждать полномочия лица на заключение договора аренды от имени собственников (смотрите, например, решение Арбитражного суда Пермского края от 29.09.2014 по делу N А50-12930/2014, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 04.10.2012 по делу N А75-3346/2012). При этом в договоре аренды надлежит указывать, что управляющая организация или иное лицо действует в интересах всех собственников помещений этого дома.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ответ прошел контроль качества

20 сентября 2017 г.

*(1) Требования к форме протокола утверждены приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр.