Предварительный договор купли-продажи дома и его оформление

Сделка по приобретению жилья может быть отсрочена. Вне зависимости от причины, единственное верное и юридически правильное решение в такой ситуации – заключение предварительного договора, в котором рассматривается сделка купли-продажи дома. Наличие такого соглашения в дальнейшем гарантирует подписание основного договора на ранее установленных сторонами условиях и в указанный ими срок.

Суть договора

Предварительный договор – документ, подтверждающий намерение одного лица приобрести недвижимость, а второго – продать ее. Он может заключаться вне зависимости от того, строение уже построено или так и находится в стадии постройки. Правда, большинство юристов все же не рекомендуют заключать договор в последнем случае. Причина состоит в том, что документ может быть признан неправомерным, так как, по сути, объект недвижимости и права на него отсутствуют на момент подписания бумаги.

Для каждого из сторон данный документ имеет свою привлекательность:

для покупателя это гарантия, что дом не будет продан еще кому-то, кто предложит лучшую цену, а сама цена не возрастет в разы к моменту заключения основного договора;
для продавца это подтверждение того, что он нашел покупателя, а недвижимость будет продана в указанный в договоре срок.

Что указывается в договоре?

Для того чтобы документ после заключения имел юридическую силу, в нем должны обязательно быть указаны следующие моменты:

Паспортные данные сторон. При составлении договора важно сравнить указанные данные с паспортом. Если паспортные данные не будут совпадать, а лицо откажется заключать сделку, вы можете лишиться задатка. Указывается фамилия, имя и отчество сторон, адрес регистрации, серия и номер паспорта, дата выдачи.
Срок выполнения обязательств. Желательно указать определенную дату, чтобы избежать двояких толкований. Если дата подписания основного договора не указана, то обязательства должны быть выполнены в течение года. Данный срок оговорен ГК РФ.
Указание предмета сделки, то есть дома, обладающего определенными техническими и правовыми характеристиками. Указывается адрес строения, характеристики согласно проектной документации, указывается название и основные данные документа, подтверждающего право продавца распоряжаться предметом сделки.
Стоимость имущества. Обязательно указывается стоимость покупки. Оговоренная в соглашении цена не может быть никоим образом изменена и считается конечной. Важно также указать, как именно будет проводиться оплата – наличным или безналичным расчетом. Также указывается валюта.

Структура документа и его составление

Предварительный договор составляется аналогично стандартному договору купли-продажи в письменном виде. Составить его можно как самостоятельно, так и воспользоваться стандартным бланком.

В документе данные указываются в такой последовательности:

Название документа, город и дата составления.
Реквизиты сторон, как указывалось выше. К ним относятся паспортные данные. Если договор заключается с юридическим лицом – указываются реквизиты организации.
Перечень пунктов и подпунктов договора. К основным пунктам относятся:

- указание предмета договора; - сроки выполнения соглашения; - условия основной сделки; - ответственность сторон; - форс-мажорные обстоятельства и пути решения проблем, препятствующих выполнению договора. К примеру, в какой срок необходимо уведомить вторую сторону о форс-мажоре; - дополнительные условия соглашения.

Документ составляется в двух экземплярах. Один экземпляр остается у продавца, второй – у покупателя.

Если дом продается с земельным участком

Зачастую дом продается вместе с земельным участком. В таком случае данное положение обязательно должно быть отражено в предварительном договоре.

В таком документе должно быть четко прописано, что дом продается вместе с земельным участком, который имеет ряд характеристик – адрес, кадастровый номер, площадь. Также в договоре указывается название и характеристики документа, подтверждающие право собственности продавца.

Помимо этого, в бумаге указываются:

общая стоимость сделки;
отдельно указывается стоимость дома;
стоимость земельного участка без учета стоимости дома.

Задаток в предварительном договоре

Довольно часто при заключении предварительного договора покупатель передает продавцу задаток, размер которого вычитается из общей стоимости при расчете. Данные о задатке и его размере должны обязательно указываться в документе.

На основании договора нельзя вносить задаток в полном размере стоимости за недвижимость. В противном случае, вы можете лишиться и задатка, и самой покупки. Дополнительно при нарушении заключенной договоренности любая из сторон имеет право обратиться в суд с требованием о выплате денежной компенсации стороной-нарушителем.

На что обратить внимание?

При составлении и подписании бумаги сторонам стоит обратить внимание на следующие моменты:

Внесенные сведения должны соответствовать тем, которые будут отражены в основном договоре. В противном случае, ваш договор будет признан недействительным. Тщательно сверяйте все данные.
Стороны вправе оговорить и включить в договор данные о размере неустойки или штрафа при нарушении сроков. Желательно указать размер пени за просрочку. Например, 1% от стоимости сделки за каждый день просрочки.
Возможен пункт о продлении действия договора на новый срок. Желательно оговорить сроки продления и их количество. В противном случае, стороны могут бесконечно продлять договор, не спеша заключать окончательную сделку.
Перед заключением сделки важно проверить ее чистоту. Проверьте бумаги на дом у собственника. Они должны иметь все необходимые подписи и печати. Нелишним будет проверить чистоту дома с помощью Росреестра.
Укажите в договоре, что с момента подписания договора продавец резервирует строение за покупателем и перестает рекламировать объект, продавать его третьим лицам.
Желательно заранее прописать пункт о разрешении споров. Будут ли сначала вестись переговоры или же стороны могут сразу подавать в суд в случае нарушений.
Если вы заключаете договор с доверенным лицом, нелишним будет проверить доверенность – не вышел ли срок ее действия.

Расторжение договора

Одна из особенностей предварительного договора – ни одна из сторон не может расторгнуть его по собственной инициативе. В противном случае, вторая сторона имеет все права подать в суд и принудить вторую сторону к исполнению ранее оговоренных условий. Но все же, есть ряд случаев, которые допускают расторжение договора:

Если по истечении срока действия предварительного договора сделка не была заключена и при этом ни одна из сторон не собирается принуждать другую к выполнению обязательств, договор аннулируется автоматически.
Если обе стороны пришли к взаимному согласию о расторжении договора.
Условия расторжения сделки могут быть оговорены и в самом договоре. Это довольно редко практикуется, но все же случается.
Наличие форс-мажоров также является веской причиной для расторжения сделки. К примеру, если продаваемый дом сгорел при пожаре, то продать его уже никак не получится, и договор автоматически расторгается.

Видео: Советы нотариуса

Более детально о значении и цели предварительного договора, особенностях его составления и оформления расскажет квалифицированный нотариус в следующем видеофрагменте:

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎